Comment se calcule la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé. Mais ni l'un ni l'autre ne correspondent simplement au prix d'achat ou de vente affiché — plusieurs corrections s'appliquent pour déterminer la base de calcul.
Calcul de la plus-value brute — bien vendu 420 000 €
Prix de cession420 000 €
Frais de cession (agence, diagnostics)−12 000 €
Prix de cession net408 000 €
Prix d'acquisition280 000 €
Frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réels)+21 000 €
Travaux (réels justifiés ou forfait 15 % si 5 ans+)+25 000 €
Prix d'acquisition corrigé326 000 €
Plus-value brute82 000 €
Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements progressifs selon la durée de détention. Les abattements ne sont pas identiques pour l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS) — deux calculs distincts s'appliquent.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS (17,2 %) |
|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6e année | 6 % | 1,65 % |
| 7e à 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (exonération IR totale) | 1,6 % |
| 23e à 30e année | Exonéré IR | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré IR | Exonéré PS |
Exemple chiffré — 10 ans de détention
Plus-value brute 82 000 € — détention 10 ans
Abattement IR (6 % × 4 ans après la 6e année = 24 % + 0 % les 5 premières)−19 680 €
Plus-value nette IR62 320 €
Impôt IR à 19 %11 841 €
Abattement PS (1,65 % × 4 ans = 6,6 %)−5 412 €
Plus-value nette PS76 588 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %13 173 €
Total impôt + PS25 014 €
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes imposables (après abattement IR) supérieures à 50 000 €. Elle vient s'ajouter au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux :
| PV nette IR | Surtaxe |
|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % |
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
La LF 2025 — réintégration des amortissements LMNP
La loi de finances pour 2025 introduit une modification majeure pour les bailleurs en LMNP. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : ils viennent réduire le prix d'acquisition corrigé, augmentant mécaniquement la plus-value brute.
Impact LF 2025 — LMNP, bien acheté 300 000 €, amorti 60 000 € sur 6 ans
Prix de cession net380 000 €
Prix d'acquisition corrigé (avant LF 2025)320 000 €
Plus-value brute avant LF 202560 000 €
Réintégration amortissements LF 2025−60 000 €
Prix d'acquisition corrigé après LF 2025260 000 €
Plus-value brute après LF 2025120 000 €
Surcoût fiscal estimé (IR 19 % + PS sur 60k€ supplémentaires)~21 720 €
Principales exonérations
Exonérations totales
- Résidence principale (à la date de cession)
- Détention supérieure à 30 ans
- Cession dont le prix est ≤ 15 000 €
- Expropriation avec réemploi du prix
- Retraités et invalides sous conditions de revenus
Exonérations partielles
- Première cession d'un logement autre que RP (si non-propriétaire depuis 4 ans)
- Cession au profit d'organismes HLM
- Cession d'un droit de surélévation
- Abattements liés à la durée de détention (IR et PS)
Conclusion
La plus-value immobilière en France est alourdie par trois couches : l'IR à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,2 % et potentiellement la surtaxe jusqu'à 6 %. La durée de détention reste le levier le plus puissant — au-delà de 22 ans, l'IR disparaît ; au-delà de 30 ans, l'exonération est totale. La LF 2025 pénalise les cessions LMNP de courte et moyenne durée — un paramètre désormais incontournable dans tout calcul de rentabilité en LMNP.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui — à condition que le bien constitue effectivement votre résidence principale à la date de la cession, pas seulement à la date d'achat. Si vous avez quitté le logement avant de le vendre, l'exonération peut être remise en cause. Un délai de 12 mois entre le déménagement et la vente est généralement toléré par l'administration, sous réserve que le bien soit resté vacant et mis en vente dans ce délai.
Comment s'applique le forfait travaux de 15 % ?
Si vous avez détenu le bien au moins 5 ans et que vous ne pouvez pas justifier le montant réel des travaux (factures perdues, travaux anciens), vous pouvez déduire forfaitairement 15 % du prix d'acquisition au titre des travaux. Ce forfait s'applique à la place des travaux réels, pas en plus. Si vos travaux réels justifiés sont supérieurs à 15 % du prix d'achat, optez pour les frais réels.
Quand la surtaxe sur les plus-values élevées s'applique-t-elle ?
La surtaxe s'applique à la plus-value nette imposable après abattement pour durée de détention, dès qu'elle dépasse 50 000 €. Elle est calculée sur l'ensemble de la plus-value nette, pas seulement sur la fraction au-delà de 50 000 € — mais un mécanisme de lissage évite les effets de seuil brutaux. Elle ne s'applique pas aux cessions de la résidence principale ni aux terrains à bâtir.
La LF 2025 s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui — la réintégration des amortissements LMNP s'applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025, quelle que soit la date d'acquisition. Tous les amortissements déduits depuis l'origine du LMNP — même avant 2025 — sont concernés pour les reventes futures. C'est un point particulièrement important pour les propriétaires ayant amorti des biens depuis plusieurs années.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
La plus-value est déclarée et l'impôt payé directement lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. C'est le notaire qui calcule la plus-value, applique les abattements, collecte l'impôt et le verse au Trésor. Vous n'avez pas à faire de démarche fiscale séparée — sauf à reporter le montant sur votre déclaration annuelle de revenus (case 3VZ pour la plus-value nette).