Outil gratuit pour bailleurs

Rendement Locatif LMNP vs Nue

Q: Qu'est-ce que la LF 2025 et pourquoi change-t-elle tout pour le LMNP?

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements LMNP réel sont réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage fiscal annuel du LMNP réel se paie donc partiellement à la sortie.

Q: Le LMNP réel reste-t-il avantageux malgré la LF 2025?

Oui, dans la plupart des cas. La réintégration ne s'applique qu'à la revente et les abattements pour durée de détention l'atténuent: exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale IR+PS après 30 ans.

Q: Quelle est la différence entre Micro-BIC et LMNP Réel?

Micro-BIC: abattement forfaitaire de 50%, simple, sans comptabilité. LMNP Réel: déduction de toutes les charges réelles plus amortissement du bien sur 25 ans et des meubles sur 7 ans. Le LMNP réel permet souvent un résultat fiscal nul pendant 15–20 ans.

Q: Qu'est-ce que le déficit foncier?

Le déficit foncier apparaît au régime Réel Foncier quand les charges réelles dépassent les loyers. La part liée aux charges hors intérêts est imputable sur le revenu global jusqu'à 10.700 €/an.

Comparez les 6 régimes fiscaux en un clic — cashflow net après impôts, impact LF 2025 à la revente et régime optimal selon votre situation.

Micro-Foncier Réel Foncier Micro-BIC LMNP Réel SCI IR · IS ⚠ LF 2025

Paramètres du Bien

Bien Immobilier

Prix d'Acquisition

€

Frais de Notaireancien ~8% / neuf ~3%

Valeur du Terrainnon amortissable

Travaux de Rénovation

€

Valeur des Meubles (LMNP)amortis sur 7 ans

€

Revenus Locatifs

Loyer Mensuel Brut

€/mois

Taux de Vacance Locativemoyenne France ~5–8%

Charges Annuelles

Charges de Copropriété

€/an

Taxe Foncière

€/an

Assurance PNO

€/an

Frais de Gestion Locative% des loyers perçus

Autres Charges Déductibles

€/an

Financement

Montant Emprunté0 si achat comptant

€

Taux d'Intérêttaux fixe 2026 ~3–4%

Durée du Crédit

ans

Fiscalité

Tranche Marginale (TMI)11% / 30% / 41% / 45%

Prélèvements Sociauxtaux fixe 2026

Impact LF 2025 — Revente

Prix de Revente Estimé

€

Durée de Détention Prévue

ans

↓ Méthodologie ↓

Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources

Rendement Brut & Net

Rendement brut = Loyers annuels ÷ Prix d'achat × 100%
Rendement net = (Loyers − Charges) ÷ Prix d'achat × 100%

Le rendement net exclut la fiscalité — il intègre les charges courantes (copropriété, assurance, gestion, entretien). Le rendement net-net inclut l'imposition selon le régime fiscal. En France, un rendement net de 4–6% est considéré bon.

Micro-Foncier vs Réel Foncier

Micro-Foncier: Base imposable = Loyers × 70% (abattement 30%)
Réel Foncier: Base imposable = Loyers − Toutes charges réelles − Intérêts
Impôt = Base × (TMI + 17,2% prélèvements sociaux)

Le Micro-Foncier est accessible jusqu'à 15.000 €/an de loyers. Le Réel Foncier permet de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10.700 €/an (hors intérêts d'emprunt).

LMNP Réel — Amortissement

Amortissement immeuble = Valeur bâti × 4% (25 ans)
Amortissement mobilier = Valeur meubles × 14,3% (7 ans)
Résultat fiscal LMNP = Loyers − Charges − Amortissements

Le LMNP réel permet de déduire les amortissements, rendant souvent le résultat fiscal nul pendant 15–20 ans. Depuis la LF 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Impact LF 2025 — Plus-value LMNP

PV imposable = Prix de cession − (Prix d'achat − Amortissements cumulés)
Abattement IR: 6%/an de 6 à 21 ans, 4% en 22e an → exonération IR après 22 ans
Abattement PS: 1,65%/an de 6 à 21 ans, puis dégressif → exonération totale après 30 ans

Avant LF 2025, les amortissements LMNP n'étaient pas réintégrés — avantage fiscal total. Depuis le 1er janvier 2025, la réintégration s'applique aux cessions. L'impact est atténué par les abattements pour durée de détention.

SCI à l'IR et à l'IS

SCI IR: imposition transparente — revenus imposés chez les associés comme Réel Foncier
SCI IS: IS 15% jusqu'à 42.500 € de bénéfice · 25% au-delà
Dividendes SCI IS: flat tax 30% (PFU) ou barème IR + PS 17,2%

La SCI à l'IS permet l'amortissement du bien comme en LMNP réel, mais génère une double imposition à la sortie (IS sur la plus-value comptable + IR/PFU sur les dividendes). Recommandée pour un horizon long terme avec réinvestissement des bénéfices.

Sources: CGI (Code Général des Impôts) · Loi de Finances 2025 (art. 24 — réintégration amortissements LMNP) · BOFiP · Barèmes IR 2026 · Prélèvements sociaux 17,2%

Dernière mise à jour : mai 2026

Résultats Fiscaux

Cashflow Net — Régime Optimal

—

Rendement Brut

—

loyers / prix

Rendement Net

—

avant fiscalité

Mensualité

—

crédit P+I

Amort. LMNP

—

déduction annuelle

Comparaison 6 Régimes

Régime Impôt + PS Cashflow

⚠ Impact LF 2025 — Revente

Plus-Value Brute (Nue)—

Plus-Value Brute (LMNP)—

Impôt Total Nue—

Impôt Total LMNP—

—

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Les 6 Régimes Fiscaux

Le bon régime change tout

Le choix du régime fiscal peut faire varier votre cashflow net de plusieurs milliers d'euros par an. Voici les 6 options, avec leurs avantages et leurs limites.

01 — MICRO-FONCIER

Location nue, simplicité

Réservé à la location nue avec loyers < 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30% — aucune comptabilité. Le revenu imposable est loyers × 70%, soumis au barème IR + 17,2% de PS. Avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30% des loyers.

02 — RÉEL FONCIER

Location nue, charges réelles

Déduction de toutes les charges réelles + intérêts d'emprunt. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an) est imputable sur le revenu global. Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

03 — MICRO-BIC

LMNP simple

Pour la location meublée avec recettes < 77 700 €/an. Abattement forfaitaire de 50%. Simple mais moins avantageux que le LMNP réel si vous avez des charges importantes ou un crédit en cours.

04 — LMNP RÉEL

Le plus puissant fiscalement

Déduction de toutes les charges + amortissement du bien (bâti sur 25 ans) et des meubles (7 ans). Permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs pendant 15–20 ans. Attention LF 2025 : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

05 — SCI IR

Transparence fiscale

Société Civile Immobilière à transparence fiscale. Les revenus remontent au niveau des associés et sont imposés selon leur TMI. Intéressant pour organiser la détention patrimoniale et la transmission, pas pour optimiser l'imposition annuelle.

06 — SCI IS

Pour les gros patrimoines

SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés. IS à 15% sur les 42 500 premiers euros, puis 25% au-delà. L'amortissement comptable est déductible. À la revente : plus-values professionnelles (sans abattement durée). Pour patrimoines avec réinvestissement.

FAQ

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la LF 2025 et pourquoi change-t-elle tout pour le LMNP ?

Depuis le 1er janvier 2025 (article 1 de la Loi de Finances 2025, n°2025-127 du 14 février 2025), les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Concrètement : si vous avez amorti 50 000 € sur 10 ans, votre prix d'acquisition fiscal sera réduit d'autant, augmentant la plus-value imposable de 50 000 €. L'avantage fiscal annuel du LMNP réel se paie donc partiellement à la sortie.

Le LMNP réel reste-t-il avantageux malgré la LF 2025 ?

Oui, dans la plupart des cas. Le LMNP réel reste le régime le plus puissant pour neutraliser fiscalement les revenus locatifs annuels. La réintégration ne s'applique qu'à la revente, et les abattements pour durée de détention l'atténuent : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale (IR + PS) après 30 ans. Pour les détentions courtes (<10 ans), comparez attentivement le gain annuel vs le surcoût à la revente avec la section 6 du calculateur.

Quelle est la différence entre Micro-BIC et LMNP Réel ?

Les deux concernent la location meublée, mais la fiscalité diffère radicalement. Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% — simple, sans comptabilité, pas d'amortissement. LMNP Réel : déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien (bâti sur 25 ans) et des meubles (7 ans). Le LMNP réel permet souvent d'avoir un résultat fiscal nul ou négatif pendant 15–20 ans. Si vous avez un crédit ou des charges supérieures à 50% des loyers, le réel est généralement plus avantageux.

Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?

Le déficit foncier apparaît au régime Réel Foncier (location nue) quand vos charges réelles dépassent vos loyers. La part du déficit liée aux charges hors intérêts est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. La part liée aux intérêts d'emprunt et le surplus au-delà de 10 700 € sont reportables sur 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers futurs. Le déficit foncier est un excellent levier pour optimiser sa fiscalité globale, particulièrement avec des travaux importants.

Quels sont les abattements sur la plus-value immobilière en France ?

Les abattements pour durée de détention sont distincts pour l'IR et les PS. IR (19% flat) : 0% les 5 premières années, 6%/an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e année → exonération totale d'IR après 22 ans. PS (17,2%) : 0% les 5 premières années, 1,65%/an de la 6e à la 11e, 1,6%/an de la 12e à la 22e, 9%/an de la 23e à la 30e → exonération totale de PS après 30 ans. Une surtaxe progressive (2% à 6%) s'applique sur les plus-values nettes IR > 50 000 €.

Quand choisir une SCI IS plutôt qu'un LMNP réel ?

La SCI IS est intéressante dans des cas spécifiques : patrimoine immobilier important avec réinvestissement systématique des bénéfices, volonté de séparer le patrimoine immobilier du personnel, ou besoin d'optimiser la transmission via démembrement de parts. Désavantages : pas d'abattement pour durée de détention à la revente (plus-values professionnelles taxées à 25%), double imposition si dividendes versés, et changement de régime irréversible. Le LMNP réel reste plus simple et souvent plus avantageux pour un investisseur particulier.