Les deux régimes en un coup d'œil
Les revenus fonciers — loyers issus de locations nues (non meublées) — sont imposés à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, simplifié, avec un abattement forfaitaire de 30 %, et le régime réel, qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles. Le choix entre les deux repose sur un calcul simple : si vos charges dépassent 30 % de vos revenus, le réel est plus avantageux.
Important : ces régimes s'appliquent uniquement à la location nue. La location meublée (LMNP) relève du régime BIC, non des revenus fonciers.
Micro-foncier — conditions et fonctionnement
Le micro-foncier est accessible automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel. En dessous du seuil, vous pouvez choisir l'un ou l'autre — avec engagement de 3 ans si vous optez pour le réel.
Régime réel — charges déductibles
Au régime réel, vous déduisez l'ensemble des charges effectives. La liste est large et souvent sous-exploitée par les propriétaires :
Charges déductibles
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Primes d'assurance (PNO, GLI)
- Frais de gestion et d'agence
- Travaux d'entretien et de réparation
- Frais de copropriété (charges récupérables exclues)
- Honoraires d'expert-comptable
Non déductibles au réel
- Travaux de construction ou d'agrandissement
- Amortissement du bien (location nue)
- Charges récupérables sur le locataire
- Remboursement du capital d'emprunt
- Dépenses financées par subvention
- Frais personnels non liés à la location
Le point de bascule — quand le réel devient plus avantageux
Le micro-foncier applique 30 % d'abattement forfaitaire. Le régime réel est donc plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos revenus bruts. En dessous, le micro est plus simple et souvent suffisant.
Le déficit foncier — l'arme fiscale du régime réel
C'est l'atout majeur du régime réel. Si vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Tableau de décision — micro ou réel ?
| Situation | Régime conseillé | Raison |
|---|---|---|
| Revenus > 15 000 €/an | Réel obligatoire | Pas le choix |
| Charges < 30 % des loyers | Micro-foncier | Abattement > charges réelles |
| Charges 30–50 % des loyers | Réel conseillé | Déduction supérieure à 30 % |
| Gros travaux à venir | Réel impératif | Déficit foncier imputable |
| Crédit immobilier avec intérêts élevés | Réel conseillé | Intérêts déductibles |
| Bien récent sans charges importantes | Micro-foncier | Simplicité + abattement suffisant |
Le micro-foncier est idéal pour les propriétaires avec peu de charges et des revenus sous 15 000 € — simplicité maximale, pas de comptabilité. Le régime réel s'impose dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, ou dès que vous avez des travaux significatifs à réaliser. Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes permettant de réduire l'IR sur d'autres revenus — à ne pas négliger si vous êtes dans une tranche marginale élevée.