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Plus-Value Immobilière

Calculez votre impôt à la revente — IR 19%, PS 17,2%, abattements par durée, surtaxe progressive et impact LF 2025 pour les détenteurs LMNP.

IR 19% flat PS 17,2% Abattements durée Surtaxe > 50 000 € Exo 22 / 30 ans ⚠ LF 2025 LMNP
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Paramètres de la Cession

Acquisition
Prix d'Acquisition
€
Frais de Notaireforfait 7,5% si perdus
%
Travaux de Rénovationforfait 15% si > 5 ans
€
Cession
Prix de Vente
€
Frais de Cessionagence, diagnostics
€
Durée de Détention
Durée de Détentionde l'acquisition à la cession
ans
Fiscalité
Prélèvements Sociauxtaux fixe 2026
%
Impact LF 2025 — LMNP Réel (optionnel)
Amortissements Cumulés0 si location nue ou SCI
€
↓ Méthodologie ↓
Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources
Plus-value Brute
PV brute = Prix de cession − Prix d'achat − Frais d'acquisition − Travaux
Frais d'achat forfaitaires = Prix d'achat × 7,5% (ou réels si supérieurs)
Travaux : montant réel ou forfait 15% si détention > 5 ans
Les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation) peuvent être pris au réel ou au forfait de 7,5% du prix d'achat. Le forfait travaux de 15% est applicable uniquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et qu'aucune déduction réelle de travaux n'a été effectuée.
Abattements pour Durée de Détention — IR
0% de 0 à 5 ans · 6%/an de 6 à 21 ans · 4% en 22e an
Abattement IR total après 22 ans = 100% → exonération IR
PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR%)
L'abattement IR de 6% par an s'applique à partir de la 6e année de détention. Dès la 22e année, exonération totale de l'IR (19%). Les prélèvements sociaux continuent jusqu'à 30 ans.
Abattements pour Durée de Détention — PS
0% de 0 à 5 ans · 1,65%/an de 6 à 21 ans
1,60% en 22e an · 9%/an de 23 à 30 ans
Abattement PS total après 30 ans = 100% → exonération totale
Les prélèvements sociaux (17,2%) suivent une grille d'abattement différente de l'IR et durent 30 ans. Même après exonération IR (22 ans), les PS restent dus jusqu'à la 30e année.
Impact LF 2025 — Réintégration LMNP
PV imposable LF 2025 = Prix de cession − (Prix d'achat − Amortissements cumulés)
Avant LF 2025 : PV = Prix de cession − Prix d'achat
Surplus imposable = Amortissements cumulés déduits
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Saisir 0 pour une location nue, SCI IR ou SCI IS — la réintégration ne concerne que le LMNP réel.
Impôt Total
Impôt IR = PV nette IR × 19%
Impôt PS = PV nette PS × 17,2%
Impôt total = Impôt IR + Impôt PS
Produit net vendeur = Prix de cession − Impôt total
La taxe sur les hautes plus-values (1–6% pour PV > 50.000 €) est également calculée et incluse dans l'impôt total. Résidence principale : exonération totale, ne pas utiliser ce calculateur.
Sources : CGI art. 150 U à 150 VH (plus-values immobilières) · Loi de Finances 2025 art. 24 (réintégration LMNP) · BOFiP · Barèmes abattements 2026
Dernière mise à jour : mai 2026

Calcul de la Plus-Value

Impôt Total à la Revente
—
—
—
Abattements selon durée de détention
IR (19% flat) —
PS (17,2%) —
PV Brute
—
avant abattement
PV Nette
—
après impôt
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Avec guide fiscal complet — abattements, surtaxe, forfaits 7,5% et 15%, impact LF 2025 LMNP.

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Barème officiel & Informations clés

Tout ce que vous devez savoir

Abattements IR et PS par durée de détention, prix de revient, surtaxe progressive, impact LF 2025 et cas d'exonération.

PRIX DE REVIENT
Ce qui réduit la plus-value

Le prix de revient inclut le prix d'achat, les frais de notaire (réels ou forfait 7,5%), et les travaux de construction/amélioration réalisés par des entreprises (réels ou forfait 15% après 5 ans). Les charges déduites des revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutées au prix de revient.

SURTAXE PROGRESSIVE
Au-delà de 50 000 € nets IR

Une surtaxe s'applique sur la plus-value nette IR après abattement supérieure à 50 000 € : 2% de 50k à 100k, 3% de 100k à 150k, 4% de 150k à 200k, 5% de 200k à 250k, 6% au-delà. S'applique en plus de l'IR et des PS.

LF 2025 — LMNP
La réintégration des amortissements

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements LMNP réel sont soustraits du prix de revient à la revente, augmentant mécaniquement la plus-value imposable. Entrez vos amortissements cumulés dans la section dédiée pour voir l'impact exact en euros par rapport à une location nue.

IR — 19% flat

Exonération totale après 22 ans révolus

DuréeAbatt./anCumulé
0 – 5 ans0%0%
6 – 21 ans6%/an6–96%
22 ans4%100%
> 22 ansExo IR100%
EXONÉRATIONS
Cas d'exonération totale

Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée. Détention > 30 ans : exonération IR + PS. Prix de cession < 15 000 €. Retraités/invalides sous conditions de revenus. Résidences de services (EHPAD, étudiantes) : pas de réintégration LF 2025.

PS — 17,2%

Exonération totale après 30 ans révolus

DuréeAbatt./anCumulé
0 – 5 ans0%0%
6 – 11 ans1,65%/an1,65–9,9%
12 – 22 ans1,6%/an11,5–27,5%
23 – 30 ans9%/an36,5–99,5%
> 30 ansExo PS100%
FAQ

Questions fréquentes

Comment est calculée la plus-value immobilière en France ?
La plus-value brute = prix de vente (net de frais de cession) − prix de revient (prix d'achat + frais de notaire + travaux). Sur cette plus-value brute s'appliquent des abattements pour durée de détention, distincts pour l'IR et les PS. Le résultat net est soumis à 19% d'IR flat et 17,2% de prélèvements sociaux (avec abattement partiel). Une surtaxe progressive s'ajoute si la plus-value nette IR dépasse 50 000 €. Le total est calculé et déclaré par le notaire lors de la cession.
À partir de combien d'années n'y a-t-il plus d'impôt sur la plus-value ?
Il y a deux seuils distincts. Exonération totale d'IR : après 22 ans révolus de détention (abattement de 6%/an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e). Exonération totale de PS : après 30 ans révolus (barème progressif distinct jusqu'à 100% à 30 ans). Avant ces seuils, chaque année supplémentaire réduit l'imposition — conserver un bien 18 ans au lieu de 15 ans représente souvent plusieurs milliers d'euros d'impôt en moins.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values immobilières ?
La surtaxe s'applique lorsque la plus-value nette après abattement IR dépasse 50 000 €. Elle est progressive : 2% de 50k à 100k, 3% de 100k à 150k, 4% de 150k à 200k, 5% de 200k à 250k, 6% au-delà de 250k. Elle s'ajoute à l'IR et aux PS. Elle peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une plus-value importante, et est un argument supplémentaire pour prolonger la durée de détention afin de réduire la base taxable via les abattements.
Quels travaux peut-on déduire du prix de revient ?
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par des entreprises (avec factures) sont déductibles — pas les travaux faits soi-même. Ils ne doivent pas avoir été déjà déduits des revenus fonciers. Si vous avez perdu les justificatifs ou si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, l'administration fiscale admet un forfait de 15% du prix d'acquisition sans justificatif. Ce forfait peut être très avantageux sur les biens anciens avec peu de travaux documentés.
La LF 2025 s'applique-t-elle aux amortissements pratiqués avant 2025 ?
Oui. La réintégration s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date. Il n'y a pas de clause de sauvegarde pour les amortissements historiques. Les seules exceptions sont les résidences de services (étudiantes, séniors, EHPAD, tourisme classé) et les biens détenus depuis plus de 30 ans (exonération totale de toute façon). Cette réforme réduit significativement l'avantage net du LMNP réel pour les stratégies de revente à horizon court ou moyen terme.
La résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?
Oui, totalement, sans condition de durée de détention. La résidence principale doit être la résidence effective et habituelle du vendeur au moment de la cession. En cas de déménagement avant la vente, l'exonération reste possible si la mise en vente intervient dans un délai normal (généralement apprécié à 12 mois par l'administration). Si le bien a été loué après le départ, la période de location est fiscalisée au prorata.