Deux structures, deux logiques fiscales
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et la SCI à l'IS (Société Civile Immobilière soumise à l'Impôt sur les Sociétés) sont les deux principales structures utilisées par les investisseurs immobiliers en France. Elles partagent un avantage commun — la possibilité d'amortir le bien — mais diffèrent profondément dans leur fonctionnement, leur fiscalité à la revente et leur adaptabilité patrimoniale.
Le choix entre les deux n'est pas universellement tranché. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon de détention, de votre objectif de transmission et de l'impact de la loi de finances 2025 sur le régime LMNP.
Comparaison directe — LMNP vs SCI IS
| Critère | LMNP (BIC réel) | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Nature juridique | Personne physique | Personne morale |
| Imposition des loyers | BIC — IR + prélèvements sociaux 17,2 % | IS 15 % (< 42 500 €) puis 25 % |
| Amortissement du bien | Oui — sur durée économique | Oui — sur durée économique |
| Amortissement après LF 2025 | Réintégré à la plus-value à la revente | Déjà réintégré (régime IS) |
| Plus-value à la revente | PV privée (abattements durée) + réintégration amort. LF 2025 | IS sur PV professionnelle — pas d'abattements |
| Prélèvements sociaux à la revente | 17,2 % sur PV nette | Aucun au niveau société |
| Transmission / succession | Bien en direct — droits de succession | Parts sociales — démembrement possible |
| Complexité administrative | Déclaration BIC — comptable recommandé | Comptes annuels + liasse fiscale obligatoire |
L'amortissement — le moteur des deux régimes
Dans les deux structures, l'amortissement comptable du bien réduit le résultat imposable sans décaissement. Sur un bien de 300 000 € (hors terrain), amorti sur 30 ans, la charge annuelle est de 10 000 €. Si les loyers annuels sont de 15 000 €, le résultat imposable tombe à 5 000 € — voire moins après déduction des intérêts et charges.
Sur la phase de détention, la SCI à l'IS est fiscalement plus légère pour les contribuables imposés à 30 % ou plus. L'IS à 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice est particulièrement avantageux pour les petits investisseurs.
La LF 2025 — le choc pour le LMNP
La loi de finances pour 2025 a profondément modifié la fiscalité du LMNP à la revente. Désormais, les amortissements déduits durant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable — ce qui était auparavant le principal avantage du LMNP sur la SCI IS. Concrètement, un bien acheté 300 000 € et amorti de 90 000 € sur 9 ans verra sa base de calcul de plus-value réduite à 210 000 €, augmentant mécaniquement la PV imposable.
Cette mesure rapproche le LMNP du régime SCI IS sur le plan de la revente, mais le LMNP conserve l'avantage des abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) dont la SCI IS ne bénéficie pas.
Plus-value à la revente — le point de bascule
| Scénario | LMNP après LF 2025 | SCI IS |
|---|---|---|
| Détention < 5 ans | PV élevée (amort. réintégré) + IR + PS 17,2 % | IS sur PV complète — pas d'abattement |
| Détention 10–15 ans | Abattements partiels — PV réduite | IS plein — pas d'abattement |
| Détention 22 ans+ | Exonération IR totale | IS toujours dû |
| Détention 30 ans+ | Exonération IR + PS totale | IS toujours dû + double imposition dividendes |
| Transmission familiale | Droits de succession sur valeur bien | Démembrement parts — optimisation possible |
LMNP vs SCI IS — quel profil pour quelle structure
LMNP (BIC réel)
- Investisseur individuel, 1 à 3 biens
- Horizon long (20 ans+) pour profiter des abattements
- TMI inférieure à 30 %
- Objectif : revenus complémentaires à la retraite
- Pas d'enjeu de transmission familiale complexe
- Gestion simplifiée souhaitée
SCI à l'IS
- Investisseur à TMI élevée (41 %–45 %)
- Objectif : réinvestissement des bénéfices dans la société
- Stratégie de transmission familiale
- Patrimoine important (3 biens et plus)
- Horizon de revente incertain ou pas prévu
- Acceptation de la complexité comptable
La LF 2025 a rééquilibré les deux régimes mais n'a pas inversé la hiérarchie dans tous les cas. Le LMNP reste supérieur pour les détentions longues (20 ans+) grâce aux abattements d'exonération dont la SCI IS ne bénéficie jamais. La SCI IS s'impose pour les patrimoines importants, les TMI élevées et les stratégies de transmission. Dans tous les cas, une simulation chiffrée sur votre horizon réel est indispensable avant de choisir.