Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und ist vom Käufer zu entrichten — in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids. Ohne Zahlung der GrESt stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese kann der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Die GrESt ist Ländersache: Jedes der 16 Bundesländer legt seinen eigenen Steuersatz fest. Seit der Föderalismusreform 2006 haben die Länder dieses Recht intensiv genutzt — die Steuersätze sind seitdem deutlich gestiegen und unterscheiden sich heute erheblich.
Steuersätze aller 16 Bundesländer 2026
| Bundesland | Steuersatz | GrESt bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Was gehört zur Bemessungsgrundlage?
Die GrESt wird grundsätzlich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben. Doch nicht alles, was beim Immobilienkauf bezahlt wird, gehört zur Bemessungsgrundlage — und das eröffnet legale Gestaltungsspielräume.
Gehört zur Bemessungsgrundlage
- Kaufpreis für Grundstück und Gebäude
- Übernommene Grundschulden / Hypotheken
- Wert von Gegenleistungen (z. B. Renten)
- Kaufpreiserhöhungen nach Vertragsabschluss
- Kosten für bereits eingebaute Einbauküche
Nicht zur Bemessungsgrundlage
- Bewegliche Gegenstände (separat ausgewiesen)
- Außenanlagen (separat bewertet)
- Maklercourtage
- Notarkosten und Grundbuchgebühren
- Inventar (Kühlschrank, Waschmaschine etc.)
Gesamte Kaufnebenkosten im Überblick
Legale Gestaltungsmöglichkeiten
Es gibt einige anerkannte Möglichkeiten, die GrESt-Bemessungsgrundlage legal zu reduzieren — nicht zu verwechseln mit Steuerhinterziehung, die bei überhöhten Kaufpreisaufteilungen schnell vorliegt.
Inventarklausel: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Gartengeräte oder Außenmöbel können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Diese unterliegen nicht der GrESt. Bei einem Wert von 15.000 € spart das bei 6,5 % Steuersatz rund 975 €. Das Finanzamt prüft die Wertansätze — realistische Marktpreise sind entscheidend.
Share Deal: Beim Erwerb von Immobilien über Kapitalgesellschaften kann durch den Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt die GrESt vermieden werden — wenn weniger als 90 % der Anteile in einem Zeitraum von zehn Jahren übertragen werden. Dieses Modell ist primär für professionelle Investoren ab ca. 1 Mio. € relevant und wurde durch das GrEStModG 2021 deutlich eingeschränkt.
Wann ist die GrESt fällig — und was passiert bei Nichtzahlung?
Das Finanzamt setzt die GrESt nach Eingang der Kaufvertragskopie vom Notar fest — in der Regel innerhalb von 4–6 Wochen nach Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat ab Bescheiddatum. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Grundbuchumschreibung benötigt.
Ohne diese Bescheinigung bleibt der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen — der Verkäufer bleibt rechtlicher Eigentümer. Bei Zahlungsverzug fallen Säumniszuschläge von 1 % pro angefangenem Monat auf den Steuerbetrag an.
Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Kaufpreis selbst der größte Kostenfaktor beim Immobilienerwerb — und einer der wenigen, die sich je nach Bundesland um fast das Doppelte unterscheiden. Bei einem Kauf in NRW, Brandenburg oder Thüringen zahlen Sie 6,5 % — in Bayern nur 3,5 %. Bei einem 500.000 €-Objekt macht das 15.000 € Unterschied. Wer flexibel in der Wahl des Standorts ist, sollte den GrESt-Satz aktiv in die Kaufentscheidung einbeziehen.