DE Glossar

Steuerliche Abschreibung von Immobilien über die Nutzungsdauer. Vermieter können die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks) jährlich als Werbungskosten absetzen und so die Steuerlast erheblich reduzieren. Eine nicht-zahlungswirksame Abschreibung, die den Cashflow nicht beeinflusst.

Sicherungseintrag im Grundbuch, der das Eigentumsübertragungsrecht des Käufers sichert, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde — noch bevor das Eigentum tatsächlich übertragen ist. Schützt den Käufer vor Doppelverkauf oder Belastungen durch den Verkäufer in der Zwischenzeit.

Das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Beleihungswert der Immobilie. Bestimmt maßgeblich den Zinssatz. Banken beleihen in Deutschland typischerweise bis zu 80% des Beleihungswerts günstig — darüber wird ein Risikoaufschlag fällig.

Seit Dezember 2020 gilt beim Immobilienkauf: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die Maklerprovision wird hälftig geteilt — maximal 3,57% inkl. MwSt. je Seite. In einigen Ländern trägt der Verkäufer die volle Provision, ohne sie auf den Käufer abwälzen zu können.

Die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, bewertet u.a. durch den SCHUFA-Score. Ein Score über 97% gilt als sehr gut und führt zu den besten Zinskonditionen. Negative Einträge (Mahnbescheide, Zahlungsausfälle) können eine Finanzierung erheblich verteuern oder unmöglich machen.

Der aus eigenen Mitteln finanzierte Anteil beim Immobilienkauf. Empfehlung: mindestens 20% des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) aus Eigenkapital finanzieren. Kaufnebenkosten können nicht über das Darlehen finanziert werden.

Der tatsächliche Gesamtkostensatz eines Darlehens, der alle Kosten einschließt — nicht nur den Nominalzins. Laut EU-Verbraucherkreditrichtlinie müssen Banken den Effektivzins ausweisen. Basis für den Vergleich verschiedener Kreditangebote.

Landessteuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien, die beim Kauf einmalig anfällt. Die Sätze variieren je nach Bundesland erheblich — von 3,5% in Bayern und Sachsen bis zu 6,5% in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem alle Grundstücke und Immobilien mit ihren Eigentümern, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden) und Rechten eingetragen sind. Die Eintragung ins Grundbuch ist konstitutiv — erst mit der Eintragung wird man rechtlicher Eigentümer.

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ohne Kosten. Die Nettomietrendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab und ist deutlich aussagekräftiger. Guter Richtwert: Nettomietrendite über 4% in gefragten Lagen, über 5–6% in B-Städten.

Jährliche Steuer auf Grundbesitz, erhoben von den Gemeinden. Seit der Grundsteuerreform 2025 wird sie nach neuen Berechnungsgrundlagen ermittelt (Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde). Bei Vermietung grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.

Monatliche Zahlung der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Deckung gemeinschaftlicher Kosten (Versicherung, Hausmeister, Rücklage, Verwaltung). Typisch 2,50–4,00 €/m² pro Monat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung immer die aktuellen Hausgeldabrechnungen und Protokolle prüfen.

Alle zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf neben dem Kaufpreis. In Deutschland besonders hoch im internationalen Vergleich — je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. Müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden.

Zeitraum ohne Mieter und damit ohne Mieteinnahmen. In einer seriösen Renditeberechnung sollte ein Leerstandsrisiko von 4–8% der Jahreskaltmiete (ca. 0,5–1 Monat) eingeplant werden. In stark nachgefragten Städten deutlich niedriger; in ländlichen Regionen deutlich höher.

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung von Immobilienkäufen gesetzlich vorgeschrieben. Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt — ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises für Beurkundung und Grundbuchvollzug zusammen. Nicht verhandelbar.

Sonderabschreibung für neue Mietwohngebäude: Zusätzlich zur regulären AfA können in den ersten 4 Jahren je 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden (insgesamt 20% Sonder-AfA). Gilt für Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, und ist an Effizienzhaus-40-Standard und Kostengrenze geknüpft.

Der Sollzins ist der vereinbarte Zinssatz auf das Darlehen (ohne weitere Kosten). Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, der den Schuldenstand reduziert. Bei 1% Anfangstilgung und 3,5% Zinsen dauert die vollständige Rückzahlung über 40 Jahre — daher empfehlen Experten mindestens 2–3% Anfangstilgung.

Alle Aufwendungen zur Erzielung von Mieteinnahmen können steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden: Zinsen auf das Darlehen (nicht die Tilgung), Hausgeld (nicht umlagefähige Anteile), Versicherungen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Steuerberatung und die AfA. Führt häufig zu einem steuerlichen Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.

Der Mietspiegel dokumentiert die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Für Städte über 50.000 Einwohner ist seit 2022 ein qualifizierter Mietspiegel verpflichtend. Bei Neuvermietung in Mietpreisbremsen-Gebieten darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins unveränderlich festgeschrieben ist. In Deutschland typisch 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung muss neu verhandelt werden (Anschlussfinanzierung) — zum dann geltenden Marktzins. Längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag.

Von der WEG angesammeltes Kapital für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums. Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 19 WEG). Beim Kauf einer ETW unbedingt den Kontostand der Rücklage prüfen — eine niedrige Rücklage deutet auf kommende Sonderumlagen hin.