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Immobilien Renditerechner

Brutto- und Nettomietrendite, AfA nach Baujahr, steuerlicher Cashflow und Eigenkapitalrendite — für alle Bundesländer. Der vollständige Rendite-Check für Ihre Investitionsimmobilie.

Nettomietrendite AfA nach Baujahr Cashflow nach Steuer Kaufpreisfaktor Eigenkapitalrendite § 21 EStG
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Immobiliendaten

Immobilie & Kauf
Kaufpreis
€
Wohnfläche
m²
Baujahrbestimmt AfA-Satz
Bundesland
Eigenkapitalmind. 20% + NK empfohlen
%
Mieteinnahmen
Monatliche Kaltmiete
€
LeerstandsquoteØ Deutschland ~3–5%
%
Bewirtschaftungskosten
Hausverwaltung% der Nettokaltmiete
%
InstandhaltungsrücklageRichtwert 7–12 €/m²
€/m²
Nicht umlagefähige NKGrundsteuer, Versicherung etc.
€
Finanzierung
Sollzins10-Jahres-Festzins ~3–4%
%
Anfangstilgung
%
Steuer
Grenzsteuersatz
%
Grundstücksanteilnicht abschreibbar
%
↓ Methodik ↓
Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen
Bruttomietrendite
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100%
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Schnellkennzahl ohne Kosten. In deutschen Großstädten liegt der Kaufpreisfaktor typischerweise bei 25–40 (Rendite 2,5–4%). B-Städte erreichen Faktoren von 15–22 (Rendite 4,5–6,7%).
Nettomietrendite
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100%
Gesamtinvestition = Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten
Bewirtschaftungskosten umfassen: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko, nicht umlegbare Kosten. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1,5–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Steuerlicher Cashflow
Steuerl. Einkünfte = Kaltmiete − Zinsen − nicht umlegbare Kosten − AfA
Steuererstattung/-nachzahlung = Steuerl. Einkünfte × Grenzsteuersatz
Netto-Cashflow = Kaltmiete − Bewirtschaftung − Kapitaldienst + Steuereffekt
Darlehenszinsen sind als Werbungskosten vollständig absetzbar (§21 EStG). Tilgungsanteile sind nicht absetzbar. Die AfA erzeugt einen steuerlichen Verlust ohne Liquiditätsabfluss — klassischer „Steuervorteil".
Eigenkapitalrendite
EK-Rendite = Jährlicher Netto-Cashflow ÷ Eigenkapital × 100%
Eigenkapital = Anzahlung + Kaufnebenkosten
Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung. Bei positivem Cashflow ist die EK-Rendite höher als die Nettomietrendite. Achtung: Zinsänderungsrisiko kann den Effekt umkehren.
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Jährliche AfA = Gebäudewert × AfA-Satz
Gebäudewert = Kaufpreis × (1 − Grundstücksanteil)
Vor 1925: 2,5% · Ab 1925: 2,0% · Neubau ab 2023: 3,0%
Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar und muss vom Kaufpreis abgezogen werden. In Großstädten mit hohen Bodenpreisen liegt er oft bei 30–50%; auf dem Land eher bei 10–20%. Source: §7 Abs. 4 EStG.
Quellen: § 7 Abs. 4 EStG (AfA-Sätze) · § 21 EStG (Werbungskosten Vermietung) · GrESt-Sätze Bundesländer 2026 · GNotKG (Notargebühren) · Anlage V Einkommensteuererklärung
Letzte Überprüfung: Mai 2026

Rendite-Analyse

Nettomietrendite
—
—
—
Bruttomietrendite
—
vor Kosten
Kaufpreisfaktor
—
Jahre bis Amortisation
Cashflow/Monat
—
nach Steuer
EK-Rendite
—
nach Steuer
Jahresrechnung
§ 21 EStG — Steuerliches Ergebnis
AfA-Satz (Baujahr —) —
Jährliche AfA (§7 EStG) —
Abzugsfähige Werbungskosten —
Steuerpflichtiger Überschuss / Verlust —
Steuervorteil / -last —
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So funktioniert es

Was eine gute Renditeimmobilie ausmacht

Die Bruttomietrendite ist die Zahl, die Makler zeigen. Die Nettomietrendite ist die Zahl, die zählt. Hier ist der Unterschied.

01 — NETTOMIETRENDITE
Die ehrliche Kennzahl

Jahresreinertrag (nach Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, nicht umlagefähigen Nebenkosten) geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Das ist die echte Rendite. In Deutschland sind 4–5% bei aktuellen Zinsen gut. Unter 3% ist kritisch — dann überholt der Zins die Mietrendite.

02 — KAUFPREISFAKTOR
In wie vielen Jahren zahlt sich die Immobilie?

Kaufpreis geteilt durch die Jahres-Kaltmiete. Zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Miete amortisiert — rein rechnerisch, ohne Wertsteigerung. Unter 20: günstig (B/C-Städte). 20–25: durchschnittlich. Über 30: teuer (München, Hamburg, Berlin) — dann rechnen Sie auf Wertsteigerung.

03 — AfA NACH BAUJAHR
Der steuerfreie Bonus

Das Gebäude (nicht das Grundstück) darf steuerlich abgeschrieben werden: 2,5% bei Altbauten vor 1925, 2% bei Bestand 1925–2022, 3% bei Neubauten ab 2023. Die AfA mindert den steuerpflichtigen Überschuss ohne Liquiditätsabfluss — ein echter Steuervorteil, der häufig vergessen wird und die Nachsteuer-Rendite deutlich verbessert.

04 — WERBUNGSKOSTEN (§ 21)
Was vollständig absetzbar ist

Hypothekenzinsen (nicht Tilgung), Hausverwaltung, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen, AfA — alles absetzbar gegen die Mieteinnahmen. Bei negativem Ergebnis (Verlust) kann dieser mit anderen Einkünften verrechnet werden. Das ist der Hauptunterschied zur UK Section 24: in Deutschland sind Zinsen vollständig absetzbar.

05 — EIGENKAPITALRENDITE
Was Ihr Geld wirklich verdient

Cashflow nach Steuer geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital (inkl. Nebenkosten). Durch den Hebel der Fremdfinanzierung kann die EK-Rendite deutlich über der Nettomietrendite liegen — aber nur wenn der Zins unter der Objektrendite liegt. Liegt der Zins darüber, kehrt sich der Effekt um: negativer Leverage.

06 — HÄUFIGE FEHLER
Was die meisten Rechner falsch machen

Brutto statt Netto rechnen. Instandhaltung auf 0 setzen (Richtwert: 7–12 €/m²/Jahr, Altbau bis 15 €). AfA vergessen. Tilgung als Kosten buchen (sie ist Vermögensaufbau — steuerlich nicht absetzbar, aber kein Verlust). Kaufnebenkosten nicht in die Gesamtinvestition einrechnen. Dieser Rechner macht keinen dieser Fehler.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?
Das hängt stark von Lage und Finanzierung ab. Als Faustregel gilt: die Nettomietrendite sollte über dem Sollzins liegen. Bei 3,5% Zins brauchen Sie mindestens 4% Nettomietrendite, damit die Fremdfinanzierung noch einen positiven Effekt hat. In Großstädten (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt) sind 2–3% Nettomietrendite derzeit realistisch — hier setzt man auf Wertsteigerung. In B- und C-Städten (Leipzig, Dresden, Nürnberg, Augsburg, Erfurt) sind 4–6% erreichbar. Unter 2% lohnt sich das Investment kaum noch.
Wie wird die AfA berechnet und was bringt sie mir?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach §7 EStG erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert (nicht das Grundstück) steuerlich abzuschreiben. Die Sätze: 2,5% für Gebäude vor 1925, 2,0% für Gebäude 1925–2022, 3,0% für Neubauten ab 2023. Bei einem Kaufpreis von 220.000 € mit 20% Grundstücksanteil beträgt der abschreibbare Gebäudewert 176.000 €. Die jährliche AfA (2%) = 3.520 € Steuerabzug ohne Liquiditätsabfluss. Bei 42% Grenzsteuersatz spart das 1.478 € Steuern pro Jahr — reines Plus.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist simpel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Sie ignoriert alle Kosten und ist die Zahl, die Makler gerne zeigen. Die Nettomietrendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, nicht umlagefähige NK) und bezieht die Kaufnebenkosten in die Investition ein. Typisch: die Bruttomietrendite ist 1,5–2 Prozentpunkte höher als die Nettomietrendite. Immer auf Basis der Nettomietrendite entscheiden.
Kann ich Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen?
Ja — vollständig. Hypothekenzinsen auf Vermietungsimmobilien sind als Werbungskosten nach §21 EStG vollständig absetzbar. Das ist ein wesentlicher Unterschied zum UK (wo Section 24 die Absetzbarkeit einschränkt) und ein großer Steuervorteil für deutsche Vermieter. Nicht absetzbar ist die Tilgung — sie ist Vermögensaufbau. Auch Kaufnebenkosten sind nicht sofort absetzbar, erhöhen aber die AfA-Bemessungsgrundlage.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahren die Immobilie durch Mieteinnahmen theoretisch bezahlt wäre — ohne Wertsteigerung und ohne Kosten. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 20 = 5% Bruttomietrendite. Faktor 25 = 4%. Faktor 33 = 3%. In München liegt der Faktor häufig über 40 — das entspricht einer Bruttorendite von unter 2,5% und bedeutet: Sie kaufen fast ausschließlich auf Wertsteigerung.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Der Richtwert nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) liegt bei 7–14 €/m²/Jahr — je nach Alter und Zustand des Gebäudes. Viele Rechner setzen hier 0 an, was einen systematischen Fehler erzeugt. Praktische Richtwerte: Neubau (unter 10 Jahre): 6–8 €/m²/Jahr. Bestand (10–30 Jahre): 8–12 €/m²/Jahr. Altbau (über 30 Jahre): 12–15 €/m²/Jahr. Bei einer 65 m² Wohnung in einem 35 Jahre alten Gebäude sind das 780–975 € pro Jahr — eine signifikante Position, die den Cashflow direkt beeinflusst.