Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibung, die Vermieter jährlich als Werbungskosten geltend machen können. Sie soll den wirtschaftlichen Wertverlust eines Gebäudes durch Nutzung und Alterung steuerlich abbilden — obwohl Immobilien in der Realität oft im Wert steigen. Das Finanzamt gewährt die Abschreibung dennoch und schafft damit einen nicht-zahlungswirksamen Steuerabzug, der die Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich senkt.
Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Der Grundstücksanteil muss vom Kaufpreis herausgerechnet werden. In deutschen Großstädten kann dieser Anteil 30–50 % betragen, was die AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert.
Die drei AfA-Formen im Überblick
| AfA-Form | Satz | Laufzeit | Gilt für | Status 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Lineare AfA | 2 % / Jahr | 50 Jahre | Alle Mietwohngebäude ab 1925 | Aktiv |
| Lineare AfA (Altbau) | 2,5 % / Jahr | 40 Jahre | Gebäude vor 1925 | Aktiv |
| Degressive AfA | 5 % / Jahr | Max. 33 Jahre | Neubauten ab 01.10.2023 | Aktiv |
| §7b Sonder-AfA | 5 % / Jahr × 4 Jahre | 4 Jahre (20 %) | Neubau Mietwohnungen (Bedingungen) | Verlängert bis 2029 |
Lineare AfA — der Standard für Vermieter
Die lineare AfA ist die Standardform für Bestandsimmobilien. Der Abschreibungssatz beträgt gleichmäßig 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes — inklusive anteiliger Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), aber ohne Grundstücksanteil.
Degressive AfA — für Neubauten ab Oktober 2023
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive AfA für Wohngebäude wieder eingeführt — für Neubauten, mit deren Bau ab dem 1. Oktober 2023 begonnen wurde oder die nach dem 1. Oktober 2023 angeschafft wurden. Der Satz beträgt 5 % pro Jahr vom jeweils verbleibenden Buchwert (degressiv), nicht vom ursprünglichen Anschaffungswert.
Die degressive AfA erzeugt in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen und damit eine stärkere Steuerentlastung am Anfang des Investitionszeitraums. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich — umgekehrt nicht.
§7b Sonder-AfA — maximale Förderung für Neubauvermietung
Die §7b Sonder-AfA erlaubt zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten — also insgesamt 20 % in den ersten vier Jahren. Sie gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen:
Voraussetzungen §7b
- Neubau Wohngebäude (keine Umwidmung)
- Bauantrag ab 1. September 2018
- Fertigstellung innerhalb von 4 Jahren nach Bauantrag
- Anschaffungskosten max. 5.200 €/m² (ab 2027: 4.800 €/m²)
- Vermietet als Wohnraum (nicht gewerblich)
- 10 Jahre Mindesthaltedauer
Steuerliche Wirkung §7b
- Sonder-AfA zusätzlich zur linearen AfA
- 20 % Abschreibung in Jahren 1–4
- Hohe Anfangsverluste aus Vermietung
- Verluste verrechenbar mit anderen Einkünften
- Ab Jahr 5: reguläre lineare AfA auf Restwert
- Verlängerung bis Ende 2029 beschlossen
Grundstücksanteil richtig bestimmen
Da der Grundstücksanteil nicht abschreibbar ist, lohnt es sich, ihn möglichst präzise zu ermitteln. Das Finanzamt akzeptiert grundsätzlich die Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises (BMF-Excel-Tool). Alternativ kann ein Gutachter eine individuelle Aufteilung erstellen — besonders sinnvoll in Lagen, wo der Bodenrichtwert niedrig ist und ein größerer Gebäudeanteil steuerlich günstiger wäre.
Die AfA ist der wichtigste steuerliche Hebel für Vermieter in Deutschland — eine jährliche nicht-zahlungswirksame Abschreibung, die die Steuerlast auf Mieteinnahmen dauerhaft senkt. Neubauvermietung mit §7b Sonder-AfA kann in den ersten vier Jahren Steuerersparnisse von 40.000–80.000 € erzeugen — vorausgesetzt, die Kostengrenzen und Haltefristen werden eingehalten. Die korrekte Bestimmung des Grundstücksanteils ist dabei genauso wichtig wie die Wahl der AfA-Form. Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater sollte die Berechnung begleiten.