Gesamte Nebenkosten
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Kostenloser Immobilien-Rechner
Grunderwerbsteuer Rechner
Alle 16 Bundesländer — Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag, Maklerprovision und monatliche Kreditrate auf einen Blick.
Alle 16 Bundesländer
Kaufnebenkosten
Notargebühren
Maklerprovision
Monatliche Rate
Eigenkapital-Check
Immobiliendaten
Immobilie
Kaufpreis
€
Wohnflächefür €/m²-Berechnung
m²
Bundesland
Finanzierung
Eigenkapitalempfohlen mind. 20% + Nebenkosten
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Sollzinsaktueller 10-Jahres-Festzins ~3–4%
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TilgungAnfangstilgung
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Nebenkosten (anpassbar)
Notargebührenca. 1,0–2,0% des Kaufpreises
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Grundbucheintragca. 0,3–0,5%
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Makler (Käufer)inkl. 19% MwSt.
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Sonstige KostenGutachten, Umzug, etc.
€
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Methodik
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Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen
Grunderwerbsteuer
GrESt = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes
Bayern/Sachsen 3,5% · Hamburg 5,5% · Berlin/Hessen 6,0%
Brandenburg/NRW/SH/Saarland/Thüringen 6,5%
Bayern/Sachsen 3,5% · Hamburg 5,5% · Berlin/Hessen 6,0%
Brandenburg/NRW/SH/Saarland/Thüringen 6,5%
Einheitlicher Prozentsatz auf den vollen Kaufpreis — keine Stufenbesteuerung wie in anderen Ländern. Fällig innerhalb eines Monats nach Steuerbescheid. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Grundbucheintragung möglich ist.
Notargebühren & Grundbuch
Notargebühren ≈ Kaufpreis × 1,0–2,0%
Grundbucheintragung ≈ Kaufpreis × 0,3–0,5%
Berechnung nach GNotKG (bundeseinheitlich, nicht verhandelbar)
Grundbucheintragung ≈ Kaufpreis × 0,3–0,5%
Berechnung nach GNotKG (bundeseinheitlich, nicht verhandelbar)
Umfasst: Beurkundung Kaufvertrag + Auflassungsvormerkung + Grundbuchvollzug + Grundschuldeintragung für das Darlehen. Die angezeigte Rate ist ein Richtwert — die exakten Gebühren hängen vom Kaufpreis und Leistungsumfang ab.
Maklerprovision (§656c BGB)
Gesamtprovision typisch 5,95–7,14% inkl. 19% MwSt.
Käuferanteil max. = Verkäuferanteil (Bestellerprinzip seit 12/2020)
Käufer maximal 3,57% inkl. MwSt.
Käuferanteil max. = Verkäuferanteil (Bestellerprinzip seit 12/2020)
Käufer maximal 3,57% inkl. MwSt.
Seit Dezember 2020 teilen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig. Der Verkäufer kann die volle Provision nicht mehr auf den Käufer abwälzen. In einigen Regionen trägt der Verkäufer die gesamte Provision.
Gesamte Kaufnebenkosten
Nebenkosten gesamt = GrESt + Notar + Grundbuch + Makler + Sonstige
Typisch 9–15% des Kaufpreises je nach Bundesland und Maklereinsatz
Müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden
Typisch 9–15% des Kaufpreises je nach Bundesland und Maklereinsatz
Müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden
In Bayern (3,5% GrESt, kein Makler) können Nebenkosten auf 5–6% sinken. In Berlin mit Makler auf über 13%. Kaufnebenkosten sind bei vermieteten Immobilien Anschaffungsnebenkosten und erhöhen den AfA-Basis-Gebäudewert.
Monatliche Rate
Monatsrate = D × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
D = Darlehensbetrag · r = Monatszins · n = Laufzeit in Monaten
Darlehensbetrag = Kaufpreis − Eigenkapital
D = Darlehensbetrag · r = Monatszins · n = Laufzeit in Monaten
Darlehensbetrag = Kaufpreis − Eigenkapital
Reine Annuitätenrate (Zins + Tilgung). Nicht enthalten: Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltung. Bei variabler Verzinsung kann sich die Rate nach Ablauf der Zinsbindung erheblich ändern — Zinsänderungsrisiko einkalkulieren.
Quellen: GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) · GNotKG (Notargebühren) · § 656c BGB (Bestellerprinzip) · Ländersteuersätze Stand Mai 2026 · BMF
Letzte Überprüfung: Mai 2026
Grunderwerbsteuer — Alle Bundesländer
Ergebnis
3,50%
Grunderwerbsteuersatz
Bayern
Günstigstes Bundesland
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Grunderwerbsteuer
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Monatliche Rate
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Zins + Tilgung
Benötigtes Kapital
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EK + Nebenkosten
Preis pro m²
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Kaufpreis / Fläche
Nebenkosten Aufschlüsselung
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Die vier Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf entstehen Nebenkosten von 9–12% des Kaufpreises — oft unterschätzt und selten vollständig eingeplant.
01 — GRUNDERWERBSTEUER
Die größte Einzelposition
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und variiert je Bundesland zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Bei einem Kaufpreis von 350.000 € macht das den Unterschied zwischen 12.250 € und 22.750 € — ein Unterschied von über 10.000 €, der allein von der Lage abhängt.
02 — NOTARGEBÜHREN
In Deutschland gesetzlich Pflicht
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Regel 1,0–2,0% des Kaufpreises. Beim Kaufpreis von 350.000 € sind das ca. 3.500–7.000 €. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, die Auflassungsvormerkung und die Grundschuldeintragung.
03 — GRUNDBUCHEINTRAG
Amtliche Eigentumsübertragung
Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer und die Grundschuld ein. Die Kosten betragen ca. 0,3–0,5% des Kaufpreises. Ohne Grundbucheintrag ist der Käufer rechtlich kein Eigentümer — die Eigentumsübertragung wird erst mit der Eintragung wirksam. Bei Finanzierung wird zusätzlich die Grundschuld (Sicherheit der Bank) eingetragen.
04 — MAKLERPROVISION
Seit 2020: Bestellerprinzip
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50% der Provision. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision häufig. Die übliche Gesamtprovision beträgt 5,95–7,14% inkl. MwSt., davon zahlt der Käufer in der Regel 3,57%. In einigen Regionen ist kein Makler eingeschaltet — dann entfällt diese Position.
05 — EIGENKAPITAL
Mindestens 20% + Nebenkosten
Banken finanzieren in der Regel maximal 80–90% des Kaufpreises. Zusätzlich müssen die Nebenkosten (9–12%) aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren diese nicht. Die Faustregel: Mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, plus alle Nebenkosten. Bei 350.000 € also mindestens 70.000 € EK + ca. 35.000 € Nebenkosten = 105.000 € Gesamtkapitalbedarf.
06 — MONATLICHE RATE
Zins + Tilgung = Annuität
Die monatliche Rate setzt sich aus Zinsen (auf die aktuelle Restschuld) und Tilgung zusammen. Bei 3,5% Zins und 2% Tilgung auf ein Darlehen von 262.500 € (75% von 350.000 €) ergibt sich eine Monatsrate von ca. 1.203 €. Die Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) legt den Zinssatz fest — danach folgt die Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen.
FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Das günstigste Bundesland ist Bayern (3,5%). Bremen, Hamburg und Sachsen erheben 5,5%. Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt erheben 5,0%. Berlin und Hessen verlangen 6,0%. Die teuersten sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5%. Der Rechner oben berechnet den genauen Betrag für Ihr Bundesland automatisch.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung des Kaufvertrags einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer muss in der Regel innerhalb von einem Monat nach Zustellung des Bescheids bezahlt werden. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein. Die Zahlung ist also Voraussetzung für die rechtswirksame Eigentumsübertragung.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Für selbstgenutzte Immobilien ist die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht den Gebäudewert, der dann über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) steuerlich abgesetzt werden kann — verteilt auf 50 Jahre (2% jährlich) bei Gebäuden, die nach 1924 errichtet wurden. Eine direkte Absetzung im Jahr der Zahlung ist nicht möglich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?
Die Faustregel lautet: mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 9–12%). Bei einem Kaufpreis von 350.000 € bedeutet das: 70.000 € Eigenkapital (20%) + ca. 35.000 € Nebenkosten = rund 105.000 € Gesamtkapitalbedarf. Ohne Makler reduzieren sich die Nebenkosten auf ca. 7–8%, was den Kapitalbedarf auf ca. 94.000–98.000 € senkt. Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und riskiert eine Vollfinanzierung, die viele Banken ablehnen.
Was kostet ein Notar beim Hauskauf?
Notargebühren beim Immobilienkauf richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich geregelt — kein Preisvergleich möglich. Die Gebühren betragen in der Regel 1,0–2,0% des Kaufpreises, inklusive Grundbucheintragung. Bei 350.000 € Kaufpreis sind das ca. 3.500–7.000 €. Die exakte Höhe hängt vom konkreten Leistungsumfang ab (Anzahl der Beurkundungen, Grundschuldeintragung etc.). Der Notar rechnet nach Geschäftswert und festgelegten Gebührensätzen ab.
Gilt das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf: Wer den Makler beauftragt (in der Regel der Verkäufer), muss mindestens die Hälfte der Provision zahlen. Der Käufer darf maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. In der Praxis teilen sich beide häufig die Provision je zur Hälfte. Die übliche Gesamtprovision liegt bei 5,95–7,14% inkl. MwSt., davon trägt der Käufer typischerweise 3,57%. In einigen Regionen (z.B. Berlin) wird keine Maklerprovision vom Käufer verlangt — prüfen Sie die lokalen Gepflogenheiten.