Kostenloser Immobilien-Rechner

AfA-Rechner Immobilien

Lineare und degressive AfA nach Baujahr, §7b Sonder-AfA, jährliche Steuerersparnis und vollständiger 50-jähriger Abschreibungsplan — für alle deutschen Vermietungsimmobilien.

Linear §7 Abs. 4 Degressiv §7 Abs. 5a (5%) §7b Sonder-AfA Steuerersparnis 50-jähriger Jahresplan Linear vs. Degressiv
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Immobiliendaten

1 · Immobilie
Kaufpreis
€
Grundstücksanteilnicht abschreibbar
%
Baujahr / Fertigstellung
2 · AfA-Optionen
§7b Sonder-AfA anwenden
+5% p.a. für 4 Jahre — nur Neubau bis 31.12.2026
3 · Steuer
Grenzsteuersatz
%
Solidaritätszuschlag5,5% der ESt, meist 0%
%
↓ Methodik ↓
Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen
Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
Jährliche AfA = Gebäudewert ÷ Nutzungsdauer
Vor 1925: 2,5% (40 Jahre) · Ab 1925: 2,0% (50 Jahre)
Neubauten ab 2023: 3,0% (33 Jahre)
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar — nicht der Grundstücksanteil. Der Rechner schätzt den Gebäudewert nach dem eingegebenen Grundstücksanteil. Die AfA beginnt im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung (anteilig nach Monat).
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)
Degressiv ab 2023: 5% vom Restbuchwert p.a.
Wechsel zur linearen AfA möglich, wenn linear > degressiv
Die degressive AfA gilt nur für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 31.12.2022 begonnen wurde (Baugenehmigung ab 2023). Sie führt in den ersten Jahren zu höheren Abschreibungen als die lineare Methode und damit zu einer früheren Steuerersparnis.
Sonder-AfA §7b EStG
Zusätzlich: 5% p.a. in den ersten 4 Jahren = 20% gesamt
Kostenlimit: max. 4.000 €/m² Wohnfläche ansetzbar
Voraussetzung: Effizienzhaus 40, Fertigstellung ab 01.01.2023
Die Sonder-AfA nach §7b läuft parallel zur regulären AfA. Sie ist an den Effizienzhaus-40-Standard geknüpft und wurde für 2023–2026 verlängert. Bei Überschreitung der Kostengrenze wird nur der zulässige Höchstbetrag berücksichtigt.
Steuerersparnis
Steuerersparnis = AfA-Betrag × (Grenzsteuersatz + Soli-Aufschlag)
Soli-Aufschlag = Grenzsteuersatz × Soli-Satz
Effektiver Steuersatz = ESt-Satz × (1 + Soli-Satz)
Die Steuerersparnis ist die tatsächliche Liquiditätswirkung der AfA — nicht die AfA selbst. Bei 42% Steuersatz spart 1.000 € AfA genau 420 € Einkommensteuer (+ ggf. Soli). Diese Ersparnis ist realer Cashflow-Gewinn ohne Kapitaleinsatz.
Kumulierte Steuerersparnis
Kumuliert Jahr N = Σ (AfA-Betrag Jahr i × Steuersatz) für i = 1 bis N
Lineare AfA: konstanter Betrag · Degressiv: fallend
Die 10-Jahres-Projektion zeigt den gesamten steuerlichen Vorteil über die erste Dekade. Bei der degressiven Methode ist die Ersparnis in den Anfangsjahren höher, fällt dann aber ab. Der optimale Wechselzeitpunkt zur linearen AfA wird berechnet.
Quellen: § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA) · § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA) · § 7b EStG (Sonder-AfA Neubau) · BMF-Schreiben zur AfA-Tabelle · Jahressteuergesetz 2022
Letzte Überprüfung: Mai 2026

AfA-Analyse

—
AfA-Satz
—
—
Steuerersparnis Jahr 1
—
—
AfA §7 Jahr 1
—
Steuerabzug p.a.
§7b Sonder-AfA
—
+4 Jahre zusätzlich
Gebäudewert
—
AfA-Bemessungsgrundlage
Gesamt-AfA Jahr 1
—
inkl. §7b
Kumulierte Steuerersparnis
Jahresplan (erste 5 Jahre)
Linear vs. Degressiv — Vergleich (Neubau ab 2024)
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So funktioniert es

AfA — der steuerfre ie Bonus

Die AfA reduziert Ihre Steuerlast ohne Liquiditätsabfluss. Hier ist was sie ist, welche Methode wann gilt und wo die neuen Regeln ab 2024 den Unterschied machen.

01 — WAS IST AfA?
Wertverlust als Steuervorteil

Das Gebäude (nicht das Grundstück) gilt steuerlich als sich abnutzendes Wirtschaftsgut. Dieser fiktive Wertverlust darf jährlich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden — ohne dass tatsächlich Geld fließt. Bei 42% Grenzsteuersatz spart eine AfA von 9.600 € genau 4.032 € Steuern pro Jahr.

02 — AfA-SÄTZE
Drei Sätze, ein Baujahr entscheidet

Vor 1925: 2,5% über 40 Jahre. Baujahr 1925–2022: 2,0% über 50 Jahre. Neubau ab 2023: 3,0% über 33 Jahre. Degressiv ab 2024: 5,0% vom jeweiligen Restbuchwert. Der Satz wird automatisch aus dem Baujahr abgeleitet. Der Grundstücksanteil (meist 20–30%) wird vorab abgezogen — er darf nicht abgeschrieben werden.

03 — DEGRESSIV AB 2024
5% vom Restbuchwert — neu und besser

Für Gebäude mit Baubeginn nach dem 31.12.2023 kann statt der linearen AfA eine degressive AfA von 5% gewählt werden. Der Satz wird jährlich auf den sinkenden Restbuchwert angewendet, was in den ersten Jahren deutlich höhere Abzüge ergibt. Einmal gewählt, ist kein Wechsel zurück zu linear möglich. Vorteil: höhere Steuerersparnis in den frühen, kapitalintensiven Jahren.

04 — §7b SONDER-AfA
Bis zu +20% in 4 Jahren

Zusätzlich zur regulären AfA können Vermieter von Neubauwohnungen (Baugenehmigung nach 31.08.2018, Fertigstellung bis 31.12.2026) eine Sonder-AfA von 5% p.a. für 4 Jahre geltend machen. Das bedeutet: in den ersten 4 Jahren bis zu 8% AfA pro Jahr (3% linear + 5% §7b). Voraussetzungen: max. 5.200 €/m² Anschaffungskosten, mindestens 10 Jahre Vermietung.

05 — LINEAR vs. DEGRESSIV
Wann welche Methode?

Degressiv ist in den ersten ~14 Jahren günstiger — höhere Abzüge, frühere Steuerersparnis. Ab Jahr 15 überholt die lineare AfA die degressive. Wenn Sie §7b kombinieren möchten, ist linear die bessere Wahl (§7b ist mit degressiv nicht kombinierbar laut aktuellem Rechtsstand). Kurzfristige Halter (unter 10 Jahre): linear. Langfristige Halter: degressiv prüfen.

06 — KAUFPREISAUFTEILUNG
Die AfA-Basis optimieren

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA-Basis. In städtischen Lagen beträgt der Grundstücksanteil oft 30–50% — dann sinkt die abschreibbare Basis entsprechend. Ein Sachverständigengutachten kann helfen, einen marktgerechten (und für den Vermieter günstigen) Gebäudewert zu begründen. Das BMF stellt ein Onlinetool zur Kaufpreisaufteilung bereit.

FAQ

Häufige Fragen

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien in Deutschland?
Die AfA hängt vom Baujahr ab: Altbauten vor 1925: 2,5% p.a. über 40 Jahre. Bestandsgebäude 1925–2022: 2,0% p.a. über 50 Jahre — der häufigste Fall. Neubauten ab 2023: 3,0% p.a. über 33 Jahre. Degressiv ab 2024: 5,0% vom jeweiligen Restbuchwert. Bemessungsgrundlage ist immer der Gebäudewert — nicht der Kaufpreis. Der Grundstücksanteil (typisch 20–30%) wird vorab abgezogen.
Was ist die degressive AfA und für wen lohnt sie sich?
Die degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG) gilt für Gebäude mit Baubeginn nach dem 31.12.2023. Der Satz beträgt 5% — aber nicht auf den Kaufpreis, sondern jedes Jahr auf den sinkenden Restbuchwert. Bei einem Gebäudewert von 320.000 € sind das im Jahr 1 → 16.000 €, im Jahr 2 → 15.200 €, und so fort. Sie lohnt sich für Vermieter, die hohe Steuerbelastung in den ersten Jahren haben und die Immobilie langfristig halten. Einmal gewählt, kein Wechsel zurück zu linear möglich.
Was ist die §7b Sonder-AfA und wer kann sie nutzen?
Die §7b-Sonder-AfA erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von 5% p.a. für 4 Jahre (also 20% insgesamt) auf Neubauwohnungen. Voraussetzungen: Baugenehmigung nach 31.08.2018, Fertigstellung bis 31.12.2026, Anschaffungskosten max. 5.200 €/m², mindestens 10 Jahre Vermietung. Wird die Vermietung innerhalb von 10 Jahren aufgegeben, wird die §7b-AfA rückwirkend gestrichen. Die §7b-AfA ist mit linearer AfA kombinierbar — mit degressive laut aktuellem Rechtsstand nicht.
Kann ich Grundstück und Gebäude separat abschreiben?
Nein — nur das Gebäude. Das Grundstück gilt als nicht abnutzbar und darf nicht abgeschrieben werden. Der Kaufpreis muss auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden. Ist im Kaufvertrag keine Aufteilung vereinbart, gilt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Das BMF stellt dafür ein Online-Berechnungstool bereit. In Städten mit hohen Bodenpreisen (München, Frankfurt, Hamburg) kann der Grundstücksanteil 40–60% betragen — was die AfA-Basis deutlich reduziert.
Ab wann beginnt die AfA?
Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung (§7 Abs. 1 EStG). Wird eine Immobilie im Oktober 2025 erworben, werden im Veranlagungsjahr 2025 nur 3/12 der Jahres-AfA (Oktober, November, Dezember) angesetzt. Die volle Jahres-AfA gilt ab dem Folgejahr. Beim Verkauf endet die AfA mit dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf der Immobilie?
Beim Verkauf werden die in Anspruch genommenen AfA-Beträge steuerlich rückgängig gemacht — das nennt sich Abschreibungsrückholung oder umgangssprachlich AfA-Recapture. Der Veräußerungsgewinn wird erhöht um die gesamten abgeschriebenen Beträge und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert (sofern die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht abgelaufen ist). Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen steuerfrei — auch die AfA wird dann nicht rückgefordert.