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Calculadora ROI Propiedad de Alquiler

Tasa de capitalización, rendimiento cash-on-cash, depreciación MACRS, Schedule E y regla del 1% — para inversores hispanos en Estados Unidos.

Tasa de Capitalización Cash-on-Cash ROI Depreciación MACRS Schedule E Regla del 1% Flujo de Efectivo
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Datos de la Propiedad

Compra y Financiamiento
Precio de Compra
$
Enganche
%
Costos de Cierre
$
Tasa Hipotecaria~7–8% inversión
%
Plazo del Préstamo
años
Valor del Terrenono depreciable
%
Ingresos por Renta
Renta Bruta Mensual
$
Tasa de Vacanciapromedio EE.UU. ~8%
%
Gastos Operativos Anuales
Administración de Propiedad% de renta cobrada
%
Mantenimiento Anual% del valor
%
Tasa de Impuesto Predial
%
Seguro Anual
$
HOA / Otros Anuales
$
Impuestos
Tasa Federal22% / 24% / 32% comunes
%
Tasa Estatal0% TX/FL/NV — 13.3% CA
%
↓ Metodología ↓
Cómo funciona esta calculadora — fórmulas y fuentes
Rendimiento Bruto de Alquiler
Rendimiento Bruto = Renta Anual ÷ Precio de Compra × 100%
Métrica de filtro rápido antes de considerar gastos. No incluye financiamiento, vacancia ni costos operativos. Compara siempre el rendimiento neto para decisiones reales de inversión.
Ingreso Neto Operativo (NOI)
NOI = Renta Bruta × (1 − Vacancia%) − Gastos Operativos Anuales
Gastos = Gestión + Mantenimiento + Impuesto + Seguro + HOA
Excluye pagos hipotecarios e impuestos sobre la renta. Métrica fundamental para evaluar propiedades independientemente del financiamiento.
Cap Rate (Tasa de Capitalización)
Cap Rate = NOI ÷ Precio de Compra × 100%
Retorno en efectivo sin financiamiento — permite comparar propiedades independientemente de cómo se financian. Referencia EE.UU.: 5–7% moderado, 8%+ sólido, menos del 4% generalmente impulsado por apreciación.
Rendimiento Cash-on-Cash
CoC = Flujo de Efectivo Anual Antes de Impuestos ÷ Total Invertido × 100%
Flujo = NOI − Pagos Hipotecarios Anuales
Total Invertido = Enganche + Costos de Cierre
Mide el retorno sobre tu inversión real de bolsillo. A diferencia del cap rate, refleja el financiamiento. Meta: 8%+ CoC se considera sólido en la mayoría de mercados de EE.UU.
Depreciación MACRS
Depreciación Anual = Base Depreciable ÷ 27,5
Base Depreciable = Precio de Compra × (1 − % Terreno)
Las propiedades residenciales de alquiler se deprecian en 27,5 años (método lineal) según las reglas MACRS del IRS. El terreno no es depreciable. La depreciación es una deducción no monetaria. Fuente: Publicación IRS 946.
Estimación de Impuestos (Schedule E)
Ingreso Gravable = NOI − Interés Hipotecario − Depreciación
Impuesto = Ingreso Gravable × (Tasa Federal + Tasa Estatal)
Flujo Neto = Flujo Antes de Impuestos − Impuesto
Estimación simplificada del Schedule E. El tratamiento fiscal real depende de las reglas de actividad pasiva, límites de AGI (deducción de $25k se elimina entre $100k–$150k), estatus de profesional inmobiliario y reglas estatales. Siempre consulta un CPA.
Regla del 1%
Renta Mensual ÷ Precio de Compra ≥ 1%
Umbral de filtro rápido. Si la renta mensual es al menos el 1% del precio de compra, la propiedad puede generar flujo positivo. Solo un filtro inicial — no sustituye el análisis completo del NOI. Los mercados de alta apreciación (NYC, LA, SF) raramente cumplen este umbral.
Fuentes: Publicación IRS 946 (depreciación MACRS) · Instrucciones Schedule E del IRS · IRC §469 (reglas de actividad pasiva) · IRC §1250 (recuperación de depreciación al 25%)
Última revisión: abril 2026

Análisis de Inversión

Rendimiento Cash-on-Cash
—
—
—
Tasa de Cap.
—
rendimiento efectivo
Mult. Precio-Renta
—
precio ÷ renta anual
Flujo Mensual
—
después de impuestos
NOI (anual)
—
antes de financiamiento
—
Cuenta de Resultados Anual
Schedule E — Resumen Fiscal
Intereses Hipotecarios Anuales—
Depreciación MACRS (27.5 años)—
Ingreso Gravable Schedule E—
Carga / Ventaja Impositiva Est.—
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Descarga la versión Excel

Con resumen Schedule E y guía completa de inversión en propiedades de alquiler en EE.UU.

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Cómo funciona

Los indicadores que usan los inversores serios

El flujo de efectivo mensual es solo el comienzo. Aquí está lo que la tasa de capitalización, la depreciación y el Schedule E realmente significan para tu rendimiento.

01 — TASA DE CAPITALIZACIÓN
El rendimiento en efectivo puro

La tasa de capitalización es el NOI dividido entre el precio de compra — el rendimiento que obtendrías si pagaras todo en efectivo. Elimina el financiamiento de la ecuación para que puedas comparar propiedades en diferentes mercados. Sólido: 8%+. Aceptable: 6–8%. Por debajo del 6% estás apostando a la plusvalía.

02 — RENDIMIENTO CASH-ON-CASH
El retorno sobre tu dinero real

El rendimiento Cash-on-Cash mide el flujo de efectivo anual después de todos los costos e impuestos dividido entre el capital total invertido. Esto es lo que tu dinero realmente gana. Un CoC del 10%+ significa que cada $65,000 invertidos generan $6,500+ al año en efectivo. Objetivo: 10%+. Aceptable: 6–10%.

03 — DEPRECIACIÓN MACRS
La gran ventaja fiscal de EE.UU.

La ley fiscal de EE.UU. permite deducir el valor del edificio (no el terreno) durante 27.5 años como gasto no monetario. En una propiedad de $200,000 con 25% de terreno, eso es $5,455/año en deducciones fiscales sin gastar un centavo. Combinado con la deducibilidad total de los intereses hipotecarios, frecuentemente hace que el ingreso de alquiler sea libre de impuestos.

04 — SCHEDULE E
Cómo se gravan los alquileres

Los ingresos de alquiler van al Schedule E de tu declaración federal. A diferencia del Reino Unido, en EE.UU. los intereses hipotecarios son totalmente deducibles. Resta todos los gastos, intereses y depreciación de la renta bruta para obtener el ingreso gravable. Un resultado negativo (pérdida en papel) puede compensar otros ingresos pasivos.

05 — REGLA DEL 1%
El filtro rápido para inversores

La regla del 1% dice que la renta mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra. Una propiedad de $200,000 debería rentar $2,000+/mes. Es solo un filtro rápido — no una garantía. Muchos mercados costeros no cumplen la regla pero se aprecian bien. Siempre haz el análisis completo.

06 — REGLAS DE ACTIVIDAD PASIVA
El límite fiscal que la mayoría encuentra

Las pérdidas de alquiler son generalmente pasivas — solo pueden compensar ingresos pasivos a menos que califiques para una excepción. Si tu AGI es menor a $100,000 y participas activamente en la gestión, puedes deducir hasta $25,000 de pérdidas contra ingresos ordinarios. Esta deducción desaparece por encima de $150,000 de AGI.

FAQ

Preguntas frecuentes

¿Qué es una buena tasa de capitalización en EE.UU.?
Depende del mercado. En mercados costeros de alta apreciación (Los Ángeles, San Francisco, Nueva York), las tasas de capitalización del 3–5% son comunes — los inversores aceptan menor flujo por la apreciación esperada. En mercados del Medio Oeste y Sur (Memphis, Kansas City, San Antonio), se pueden lograr 7–10%. Una tasa de capitalización por encima del 8% en un mercado estable se considera sólida. Por debajo del 5% en un mercado sin crecimiento significa que dependes casi completamente de la plusvalía.
¿Cómo funciona la depreciación MACRS para propiedades de alquiler?
Bajo el sistema MACRS, las propiedades residenciales de alquiler se deprecian durante 27.5 años en línea recta. Solo el edificio se deprecia — no el terreno. Si compras una propiedad de $200,000 donde el 25% es terreno ($50,000), la base depreciable es $150,000. Depreciación anual = $150,000 ÷ 27.5 = $5,455/año en deducciones no monetarias. Al vender, la depreciación se recupera al 25% (Ganancia §1250). Un intercambio 1031 difiere este pago.
¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca en una propiedad de alquiler?
Sí — completamente. A diferencia de las restricciones en el Reino Unido (Section 24), los propietarios de propiedades de alquiler en EE.UU. pueden deducir el 100% de los intereses hipotecarios como gasto operativo en el Schedule E. Combinado con la depreciación, frecuentemente hace que el ingreso de alquiler sea neutral en impuestos o incluso genere una pérdida en papel, aun cuando tienes flujo de efectivo positivo.
¿Qué enganche necesito para una propiedad de inversión?
La mayoría de prestamistas requieren 15–25% de enganche para propiedades de inversión. El mínimo es generalmente 15% para una unidad, pero muchos requieren 20–25% para mejores tasas. Los préstamos FHA y VA no están disponibles para propiedades de alquiler no ocupadas por el propietario. Las hipotecas para inversión suelen tener tasas 0.5–1.5% más altas que las residenciales. Los préstamos DSCR califican basándose en la renta de la propiedad en lugar de tu ingreso personal.
¿Qué es la regla del 1% y qué tan importante es?
La regla del 1% dice que la renta mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra — una propiedad de $200,000 debería rentar $2,000+/mes. Es un filtro rápido, no una garantía de éxito. Muchas propiedades sólidas en mercados de apreciación no cumplen la regla pero generan excelentes rendimientos totales. Por otro lado, propiedades que cumplen la regla en mercados estancados pueden perder valor. Siempre haz el análisis completo con esta calculadora.
¿Qué son las reglas de actividad pasiva y cómo me afectan?
El IRS clasifica los ingresos de alquiler como actividad pasiva. Las pérdidas pasivas solo pueden compensar ingresos pasivos a menos que califiques para una excepción. Si tu AGI es menor a $100,000 y participas activamente en la gestión, puedes deducir hasta $25,000 de pérdidas de alquiler contra ingresos ordinarios. Esta deducción se elimina gradualmente entre $100k–$150k de AGI. Si calificas como Profesional de Bienes Raíces (más de 750 horas/año), las pérdidas se vuelven no pasivas y totalmente deducibles.