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¿Alquilar o Comprar Casa?

Comparación financiera completa a 10 años — patrimonio acumulado, costo de oportunidad, proyección año por año y el punto en que comprar supera al alquiler.

Comparación a 10 años Patrimonio vs Cartera Costo de Oportunidad Proyección Año a Año Punto de Equilibrio
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Datos de tu Situación

Datos de la Propiedad
Precio de Compra
$
Enganche
%
Tasa Hipotecariafija 30 años
%
Impuesto Predial (anual)
%
Seguro Anual
$
Mantenimiento Anual% del valor
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Costos de Cierre
%
Costos de Ventacomisión + otros
%
Alquiler Actual
Renta Mensual Actual
$
Aumento Anual de Rentapromedio EE.UU. ~3–4%
%
Supuestos de Mercado
Apreciación Anual de Viviendapromedio EE.UU. ~3–4%
%
Rendimiento Inversión AlternativaS&P 500 histórico ~7%
%
Horizonte de Análisis
años
↓ Metodología ↓
Cómo funciona esta calculadora — fórmulas y fuentes
Costo Total de Comprar
Costo Comprar = Pagos Hipotecarios + Impuesto + Seguro +
Mantenimiento + Costos de Cierre − Patrimonio Acumulado
Los pagos hipotecarios incluyen capital e intereses calculados con la fórmula estándar de amortización. El patrimonio acumulado incluye tanto el pago de capital como la apreciación proyectada de la propiedad durante el horizonte de análisis.
Costo Total de Alquilar
Costo Alquilar = Renta Total Pagada − Retorno de Inversión del Enganche
Retorno = Enganche × (1 + Rendimiento Alternativo)ⁿ − Enganche
El costo de oportunidad del enganche refleja lo que ese capital habría generado invertido en el mercado (por defecto: S&P 500 histórico ~7% anual). Este es el ajuste más importante para una comparación justa.
Regla del 5%
Costo Anual Implícito = Precio de Compra × 5% ÷ 12
(Impuesto predial ~1% + Mantenimiento ~1% + Costo de oportunidad ~3%)
Si tu renta mensual es inferior al resultado, alquilar puede ser financieramente más eficiente. Popularizada por el economista Ben Felix. No sustituye el análisis completo — no considera apreciación ni deducciones fiscales específicas.
Punto de Equilibrio (Break-Even)
Break-Even = Año donde Costo Neto Comprar < Costo Neto Alquilar
(calculado año a año hasta el horizonte definido)
Los costos de transacción al comprar y vender (costos de cierre + comisión del agente) suman aproximadamente el 8–10% del precio. El break-even típico en EE.UU. es 5–7 años. Antes de ese punto, alquilar suele ser más económico.
Patrimonio Proyectado
Patrimonio = Valor de Mercado Proyectado − Saldo Hipotecario Restante
Valor Proyectado = Precio × (1 + Apreciación%)ⁿ
La apreciación histórica promedio en EE.UU. es 3–4% anual (nominal). Varía significativamente por mercado — las ciudades costeras han tenido tasas mucho más altas; los mercados del Medio Oeste generalmente más bajas.
Ventaja Neta
Ventaja Neta = Costo Total Alquilar − Costo Total Comprar
Positivo = Comprar es mejor · Negativo = Alquilar es mejor
La ventaja neta considera todos los flujos de efectivo durante el horizonte de análisis, incluyendo el patrimonio acumulado al final y el costo de oportunidad del capital invertido. Es la comparación más completa disponible.
Fuentes: Regla del 5% (Ben Felix, PWL Capital) · Fórmula de amortización estándar · Datos históricos S&P 500 (Damodaran NYU) · Apreciación histórica FHFA House Price Index · Costos de transacción: NAR 2024
Última revisión: abril 2026

Comparativa Financiera

Ventaja Neta de Comprar
—
—
—
🏠 Comprar
Pago PITI/mes—
Valor año 10—
Saldo hipoteca—
Patrimonio neto—
🏢 Alquilar
Renta mensual—
Renta año 10—
Total renta pagada—
Cartera acumulada—
Capital Inicial
—
enganche + cierre
Apreciación Total
—
en N años
Proyección Año a Año
Año Patrimonio Cartera Ventaja
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Con tabla completa de proyección a 10 años y guía de cuándo conviene comprar vs alquilar.

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Cómo funciona

Por qué la respuesta no es simple

Comprar no siempre gana. Alquilar no siempre pierde. Depende del horizonte, el mercado y lo que harías con el enganche si no compras.

01 — PATRIMONIO NETO
Lo que realmente vale comprar

Al comprar, construyes patrimonio de dos formas: el capital acumulado de los pagos hipotecarios y la apreciación de la vivienda. El patrimonio neto es el valor de la vivienda menos la deuda restante y los costos de venta. En los primeros años, los costos de transacción y el predominio de intereses hacen que este número sea pequeño.

02 — COSTO DE OPORTUNIDAD
Lo que el enganche podría ganar

El enganche y los costos de cierre son capital que podrías invertir en cambio. Si no compras, ese dinero puede crecer en el mercado. Esta calculadora compara el patrimonio del comprador contra la cartera del inquilino que invirtió el mismo capital inicial. Si el mercado de valores supera la apreciación de la vivienda, alquilar puede ganar financieramente.

03 — EL HORIZONTE IMPORTA
Los primeros años son los más caros

Los costos de transacción al comprar (cierre 3%) y al vender (comisión 6%) suman cerca del 9% del precio — un costo fijo que debes "recuperar" con apreciación antes de que comprar sea rentable. El punto de equilibrio típico en EE.UU. es entre 5 y 7 años. Si planeas mudarte antes, alquilar suele ser más eficiente.

04 — RENTA CRECIENTE
La hipoteca fija como cobertura

Una hipoteca a tasa fija congela tu pago principal por 30 años. La renta, históricamente, sube 3–4% anual. En los primeros años, la renta puede ser más barata que el PITI. Con el tiempo, la hipoteca fija se vuelve relativamente más barata mientras la renta sigue subiendo — una de las ventajas de largo plazo de comprar.

05 — REGLA DEL 5%
Un filtro rápido para tu mercado

Multiplica el precio de compra por 5% y divide entre 12. Si tu renta mensual es menor a ese número, alquilar puede ser más eficiente. Ejemplo: $350,000 × 5% = $17,500 ÷ 12 = $1,458/mes. Si pagas menos de $1,458 en renta, alquilar puede convenir. Esta regla incluye impuesto predial, mantenimiento y costo de oportunidad.

06 — LO QUE LOS NÚMEROS NO MIDEN
La estabilidad tiene valor

La calculadora mide los factores financieros. Pero comprar también ofrece estabilidad (nadie puede subirte la renta ni pedirte la casa), la libertad de remodelar, y para muchas familias, un sentido de seguridad y pertenencia. Estos factores no aparecen en ninguna hoja de cálculo pero son reales y válidos.

FAQ

Preguntas frecuentes

¿En cuántos años conviene comprar vs alquilar en EE.UU.?
El punto de equilibrio típico es entre 5 y 7 años, dependiendo del mercado, el enganche y los costos de transacción. Los primeros años son los más caros porque: los intereses representan la mayoría del pago (en año 1, el 85% de cada pago es interés), los costos de transacción (cierre + comisión de venta) suman ~9% del precio, y el PMI si el enganche es menor al 20%. Con un horizonte de 10+ años, comprar casi siempre gana en mercados con apreciación razonable.
¿Por qué incluir el rendimiento del mercado de valores en la comparación?
Porque el enganche es capital con costo de oportunidad. Si no compras, ese dinero puede invertirse. El S&P 500 ha promediado ~10% anual (nominal) o ~7% real históricamente. Si inviertes $45,000 de enganche al 7% durante 10 años, tienes ~$88,000. Si tu patrimonio inmobiliario crece menos que eso, alquilar e invertir puede ser financieramente superior. Esta calculadora hace esa comparación honestamente.
¿Qué es la Regla del 5% para decidir alquilar o comprar?
La Regla del 5% es una aproximación rápida: multiplica el precio de compra por 5% y divide entre 12. Si tu renta mensual actual es menor a ese número, alquilar puede ser más eficiente. El 5% incluye: ~1% de impuesto predial, ~1% de mantenimiento y ~3% de costo de oportunidad del capital. Es solo un filtro inicial — esta calculadora hace el análisis completo. Para una vivienda de $350,000: $350,000 × 5% ÷ 12 = $1,458/mes.
¿Tiene sentido comprar si planeo moverme en 3-5 años?
En la mayoría de los casos, no. Los costos de transacción al comprar (3% de cierre) y al vender (6% de comisión) suman ~9% del precio. En una propiedad de $350,000, eso es $31,500 en costos que debes recuperar con apreciación antes de que la operación sea rentable. Con 3% de apreciación anual, necesitas unos 3 años solo para cubrir esos costos — sin contar el predominio de intereses en los pagos iniciales. El break-even real es generalmente 5–7 años.
¿Las rentas realmente suben más rápido que los salarios?
Históricamente en EE.UU., las rentas han subido en promedio 3–4% anual, ligeramente por encima de la inflación. En ciudades de alto crecimiento (Austin, Phoenix, Miami en 2020–2023), las rentas subieron 20–30% en solo dos años. Una hipoteca a tasa fija protege completamente de este riesgo — tu pago de P&I nunca sube. A largo plazo (20–30 años), la diferencia entre una renta creciente y una hipoteca fija puede ser de cientos de dólares por mes.
¿Debo considerar la deducción de intereses hipotecarios en mi decisión?
Depende de si detallas deducciones (itemize) en tu declaración federal. Desde la reforma fiscal de 2017, la deducción estándar aumentó a $27,700 (casados, 2024). Solo conviene itemizar si tus deducciones superan ese umbral. Los intereses hipotecarios de un préstamo de $315,000 al 7% son ~$22,000 en el año 1 — que combinados con el impuesto predial podrían superar la deducción estándar. Consulta a un CPA para evaluar tu caso específico.