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Calculadora de Hipoteca

DTI, pago mensual PITI, PMI y precio máximo de vivienda — Convencional, FHA y VA comparados. Actualizado para 2026.

DTI Frontal y Total Convencional · FHA · VA PMI / MIP Precio Máximo Prueba de Estrés
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Datos del Préstamo

Préstamo
Precio de Compra
$
Enganchemín. 3% convencional
%
Tasa de Interésfija 30 años ~7–8%
%
Plazo
años
Costos Adicionales
Impuesto Predial (anual)
%
Seguro de Hogar (anual)
$
HOA / Cuota Mensual
$
Ingresos y Deudas
Ingreso Bruto Anual
$
Deudas Mensuales Existentesautos, tarjetas, etc.
$
Prueba de Estrés
Aumento de Tasa para Prueba
%
↓ Metodología ↓
Cómo funciona esta calculadora — fórmulas y fuentes
Cuota Mensual (P&I)
M = L × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
L = capital · r = tasa mensual (anual ÷ 12) · n = plazo × 12
Fórmula estándar de amortización utilizada por todos los prestamistas en EE.UU. Para préstamos FHA, se añade el MIP inicial (1,75%) al saldo del préstamo antes del cálculo. Para VA, se añade el cargo de financiamiento (2,15% primera vez).
DTI Frontal
DTI Frontal = PITI Mensual ÷ Ingreso Bruto Mensual
PITI = Capital + Interés + Impuesto + Seguro + PMI/MIP + HOA
Umbrales: ≤28% excelente · ≤36% bueno · ≤43% límite estándar convencional. Fuente: Guía de Ventas de Fannie Mae B3-6-02.
Prueba de Estrés
DTI Estrés = DTI trasero recalculado a (Tasa + Margen de estrés)
Margen predeterminado: +2%. Muestra cómo cambia tu DTI si suben las tasas — especialmente relevante para hipotecas de tasa ajustable (ARM).
PMI y MIP
PMI Convencional ≈ préstamo × 1,0% ÷ 12
MIP Inicial FHA = préstamo × 1,75%
MIP Anual FHA = préstamo × 0,55% ÷ 12
Cargo VA = precio × 2,15%
El PMI usa una estimación media del 1,0% — el valor real varía según el prestamista y el puntaje crediticio. MIP FHA según Carta Mortgagee de HUD 2023-05. Cargo VA según 38 CFR §36.4312.
DTI Trasero
DTI Trasero = (PITI + Todas las Deudas Mensuales) ÷ Ingreso Bruto Mensual
Convencional: máx. 43% estándar, 50% con aprobación DU. FHA: hasta 50% con factores compensatorios. VA: la mayoría de prestamistas limitan a 41–50%.
Precio Máximo de Vivienda
PITI Máx = Ingreso Bruto Mensual × 28%
Precio Máx = Préstamo Máx ÷ (1 − entrada%)
Derivado del límite de DTI frontal del 28%. La aprobación real depende del historial crediticio completo, activos, tipo de propiedad y criterios del prestamista.
Fuentes: Guía de Ventas Fannie Mae B3-6-02 · Carta Mortgagee HUD 2023-05 · Manual de Prestamistas VA Cap. 4 · CFPB 12 CFR §1026.43 · Límite conforme FHFA 2026: $806,500
Última revisión: abril 2026

Análisis de Elegibilidad

Pago Mensual Total (PITI)
—
—
⬤ Calculando…
Ratios DTI
DTI Frontal (solo vivienda) —
0%28%36%50%
DTI Total (todas las deudas) —
0%36%43%50%
Precio Máximo
—
al 43% DTI total
DTI bajo Estrés
—
con tasa +2%
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Con comparativa Convencional/FHA/VA y guía completa de hipotecas en Estados Unidos.

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Cómo funciona

Lo que el banco mira antes de aprobar

No basta con tener buen crédito. Los prestamistas calculan el DTI y el PITI para decidir si puedes pagar la hipoteca cada mes.

01 — DTI FRONTAL
Solo gastos de vivienda

El DTI Frontal incluye únicamente el pago de vivienda — principal, interés, impuesto predial, seguro y HOA. El límite recomendado es 28%. FHA permite hasta 31%. Superar este límite no te descalifica automáticamente pero genera mayor escrutinio del prestamista.

02 — DTI TOTAL
Todas las deudas combinadas

El DTI Total es el número que determina la aprobación. El límite estándar es 43% para hipotecas calificadas. FHA y VA pueden llegar al 50% con factores compensadores (grandes reservas, puntaje de crédito alto). Por encima del 50% la mayoría de los prestamistas niegan la solicitud.

03 — PMI / MIP
El costo del enganche bajo

Los préstamos convencionales requieren PMI cuando el enganche es menor al 20% — típicamente 0.5–1.5% del préstamo por año. Los préstamos FHA siempre tienen MIP: 1.75% inicial (se agrega al préstamo) más 0.55% anual. El VA no tiene PMI — una ventaja importante para veteranos elegibles.

04 — PITI
El costo real de tu vivienda

PITI es Principal + Interés + Taxes (impuesto predial) + Insurance (seguro). Este es el verdadero pago mensual de vivienda, no solo el pago del préstamo. En muchas zonas, el impuesto predial y el seguro agregan $300–600 al mes. Siempre calcula el PITI completo antes de decidir tu presupuesto.

05 — PRECIO MÁXIMO
Lo que realmente puedes comprar

La calculadora determina el precio máximo de vivienda que mantiene el DTI total bajo el 43% — el límite estándar de aprobación. Este número ya incluye el impuesto predial, el seguro y tus deudas existentes. Es el techo real antes de que el banco diga no.

06 — PRUEBA DE ESTRÉS
¿Qué pasa si suben las tasas?

La prueba de estrés calcula tu DTI si la tasa sube 2% — útil para préstamos de tasa ajustable (ARM) o si planeas refinanciar. Si el DTI supera el 43% bajo la tasa de prueba, eres vulnerable a cambios del mercado. Muchos prestamistas usan este escenario como filtro interno.

FAQ

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ingreso necesito para una hipoteca de $300,000?
Con 20% de enganche, 7% de tasa y $200 de deudas mensuales, el PITI es aproximadamente $1,930/mes. Para mantener el DTI total bajo el 43%, necesitas un ingreso bruto de al menos $4,954/mes ($59,450 anuales). Para el escenario ideal con DTI bajo el 36%, se recomiendan $5,917/mes ($71,000 anuales). A mayor enganche y menor deuda existente, menor ingreso necesitas.
¿Qué es el DTI y por qué es tan importante?
El DTI (Debt-to-Income Ratio) es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual destinado a pagar deudas. Hay dos tipos: DTI Frontal — solo el pago de vivienda (límite 28-31%) y DTI Total — vivienda más todas las deudas (límite 43%). El DTI es el factor principal que los prestamistas usan para aprobar o rechazar, incluso por encima del puntaje de crédito. Un DTI alto puede descalificarte aunque tengas buen historial.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo FHA y convencional?
El préstamo convencional requiere mínimo 3% de enganche y crédito 620+. Sin PMI si das 20%. Mejor opción con buen crédito y ahorros. El préstamo FHA requiere solo 3.5% con crédito desde 580. Siempre paga MIP (1.75% inicial + 0.55% anual), lo que eleva el costo total. Si tienes crédito 740+ y 20% de enganche, el convencional casi siempre gana.
¿Quién puede usar un préstamo VA?
El VA está disponible para veteranos, militares activos, Guardia Nacional, Reservas y sus cónyuges sobrevivientes elegibles. Ventajas: 0% de enganche, sin PMI, tasas generalmente menores. El único costo adicional es el Cargo de Financiamiento (2.15% primera vez). Los veteranos con discapacidad relacionada al servicio están exentos de este cargo. Si eres elegible, el VA casi siempre es la mejor opción.
¿Cuánto debo tener ahorrado para comprar una casa?
Necesitas cubrir: Enganche (mínimo 3-3.5% hasta 20%), Costos de cierre (2-5% del precio — incluyendo título, inspección, tasación y comisiones del prestamista), y Reservas (2-3 meses de PITI). Para una casa de $300,000 con 10% de enganche: $30,000 enganche + $6,000-15,000 costos de cierre + $4,000-6,000 reservas = mínimo $40,000-51,000 en ahorros.
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca?
Los mínimos por tipo: Convencional: 620 (para mejores tasas necesitas 740+), FHA: 580 con 3.5% enganche (500 con 10%), VA: sin mínimo oficial pero la mayoría de prestamistas piden 620+. Un puntaje bajo no solo puede descalificarte — también eleva tu tasa. La diferencia entre 620 y 760 puede significar $100-200 más por mes en el mismo préstamo.