Glosario EE.UU.

El proceso de pagar un préstamo mediante pagos regulares programados. Cada pago cubre primero los intereses devengados y luego reduce el saldo principal. Los pagos iniciales son principalmente intereses; los posteriores son principalmente capital.

Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un tasador certificado, requerida por los prestamistas antes de aprobar una hipoteca. Si el avalúo resulta inferior al precio de compra, el comprador debe renegociar o cubrir la diferencia en efectivo.

El aumento en el valor de una propiedad con el tiempo. Las propiedades residenciales en EE.UU. han apreciado históricamente un 3–5% anual en promedio, aunque varía significativamente según el mercado y el ciclo económico.

Hipoteca con tasa de interés que cambia periódicamente después de un período inicial fijo. Un ARM 5/1 es fijo por 5 años y luego se ajusta anualmente. Los cambios están vinculados a un índice (generalmente SOFR) más un margen del prestamista.

La relación entre el Ingreso Neto Operativo de una propiedad y su precio de compra. Se usa para comparar propiedades de inversión independientemente del financiamiento. Una tasa más alta implica mayor retorno — y típicamente mayor riesgo o mercado menos deseable.

El flujo de efectivo anual antes de impuestos dividido entre el total de efectivo invertido. A diferencia del cap rate, el CoC considera el financiamiento real — mide el retorno sobre tu inversión de bolsillo, no sobre el valor total de la propiedad.

Honorarios y gastos pagados al momento del cierre para completar la compra de una propiedad. Para compradores, generalmente el 2–5% del precio de compra. Incluye honorarios del prestamista, seguro de título, avalúo, honorarios de abogado, impuestos y seguros prepagados.

El monto máximo de préstamo elegible para compra por Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos por encima de este límite se denominan jumbo y generalmente tienen tasas más altas. La FHFA lo ajusta anualmente según los cambios en precios de vivienda.

Hipoteca no asegurada ni garantizada por una agencia federal. Respaldada por las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac. Requiere un puntaje crediticio mínimo de 620 y un enganche del 3%. Las mejores tasas son para prestatarios con 740+ de crédito y 20% de enganche.

El IRS permite a los propietarios de inmuebles en alquiler deducir el costo del edificio (no del terreno) durante 27,5 años usando el método lineal bajo el Sistema Modificado de Recuperación Acelerada de Costos. Es una deducción no monetaria que reduce el ingreso gravable sin reducir el flujo de efectivo.

El porcentaje de tu ingreso bruto mensual que se destina al pago de deudas. Los prestamistas usan dos cifras: DTI frontal (solo gastos de vivienda) y DTI trasero (todas las deudas mensuales). Es la métrica más importante para la aprobación de una hipoteca.

El efectivo inicial pagado hacia la compra de una propiedad, expresado como porcentaje del precio de compra. Determina tu relación préstamo-valor y si se requiere PMI. Los mínimos varían según el tipo de préstamo.

La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo hipotecario pendiente. El patrimonio crece mediante el pago del capital y la apreciación. Puede accederse mediante refinanciamiento, HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo.

Cuenta de un tercero neutral que retiene fondos durante una transacción. Al cierre, retiene los fondos de compra hasta que se cumplan todas las condiciones. Para hipotecas en curso, los prestamistas suelen requerir una cuenta de depósito para cobrar y pagar impuestos y seguro del propietario.

Hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Permite puntajes crediticios más bajos (580+ para 3,5% de enganche) y es más flexible con el DTI. Requiere prima de seguro hipotecario (MIP) de por vida si el enganche es menor al 10%.

Ingreso anual de alquiler como porcentaje del precio de compra, antes de deducir cualquier gasto. Es una métrica de filtro rápido — siempre compara el rendimiento neto para decisiones reales de inversión.

Organización en comunidades planificadas que hace cumplir las reglas y mantiene las áreas comunes. Las cuotas de HOA se incluyen en el cálculo de tu DTI frontal. Las cuotas varían de $100 a $1,000+/mes según los servicios de la comunidad.

Los ingresos y gastos de alquiler se declaran en el Schedule E del IRS. Los gastos deducibles incluyen intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, seguro, reparaciones, honorarios de gestión y depreciación. A diferencia del Reino Unido, EE.UU. permite la deducción completa de intereses hipotecarios en propiedades de alquiler.

La relación entre el monto de tu hipoteca y el valor tasado de la propiedad. Determina los requisitos de PMI, el precio de la tasa de interés y la elegibilidad máxima del préstamo. Un LTV más bajo significa mejores tasas y sin PMI.

La prima de seguro que se paga en préstamos FHA, análoga al PMI en préstamos convencionales. Tiene dos componentes: una prima inicial añadida al saldo del préstamo y una prima anual continua pagada mensualmente.

Ingreso bruto de alquiler menos todos los gastos operativos, excluyendo pagos hipotecarios e impuestos sobre la renta. La métrica fundamental para evaluar el rendimiento de propiedades de inversión independientemente del financiamiento.

Ingreso anual de alquiler después de todos los gastos operativos como porcentaje del precio de compra. Más significativo que el rendimiento bruto para decisiones de inversión — refleja lo que realmente queda en tu bolsillo antes de los costos de financiamiento.

Los cuatro componentes del pago mensual de hipoteca: Principal, Interés, Impuesto sobre la Propiedad y Seguro del Propietario. Los prestamistas usan el PITI total para calcular tu DTI frontal.

Seguro requerido en préstamos convencionales cuando el enganche es menor al 20%. Protege al prestamista — no al prestatario — contra el incumplimiento. Se cancela automáticamente por ley cuando el préstamo alcanza el 78% LTV; puede solicitarse a partir del 80% LTV.

Honorarios iniciales pagados al prestamista para reducir la tasa de interés. Un punto = 1% del monto del préstamo y generalmente reduce la tasa en 0,25%. Vale la pena si planeas quedarte el tiempo suficiente para que los ahorros mensuales superen el costo inicial.

Compromiso condicional de un prestamista para prestar un monto específico basado en ingresos, activos y crédito verificados. Más sólida que la precalificación. La mayoría de los vendedores la exigen antes de aceptar una oferta en mercados competitivos.

El honorario pagado a los agentes inmobiliarios por sus servicios. Históricamente el 5–6% del precio de venta dividido entre los agentes del comprador y vendedor, pagado por el vendedor. El acuerdo de la NAR de 2024 cambió cómo se negocia la compensación del agente del comprador — ahora debe acordarse por separado.

Regla de filtro rápido: si la renta mensual equivale al menos al 1% del precio de compra, la propiedad puede generar flujo positivo. Un primer filtro útil, no un análisis completo. Los mercados de alta apreciación (NYC, SF, LA) rara vez cumplen este umbral.

El retorno anual expresado como porcentaje del total invertido. Para propiedades de alquiler, generalmente se mide como ROI cash-on-cash (flujo de efectivo ÷ efectivo invertido) o ROI total incluyendo acumulación de patrimonio y apreciación.

Cálculo que muestra cómo cambiarían tu pago mensual y DTI si suben las tasas de interés. Más relevante para prestatarios con ARM que enfrentan reajustes de tasa. Nuestra calculadora aplica un margen de tasa configurable (predeterminado +2%) para mostrar el DTI en el peor caso.

Prima única pagada al cierre para proteger contra defectos en el título de la propiedad — gravámenes impagos, disputas de propiedad o errores de registro. Los prestamistas requieren una póliza del prestamista; una póliza del propietario te protege a ti y es muy recomendable.

Impuesto estatal o municipal sobre la transferencia de bienes raíces. Varía ampliamente por estado — algunos no tienen (Texas, Wyoming), otros son significativos (Nueva York, Pensilvania, Delaware). Generalmente lo paga el vendedor, pero es negociable.

Hipoteca garantizada por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU., disponible para veteranos elegibles, miembros activos del servicio y cónyuges sobrevivientes. Sin enganche requerido, sin PMI y generalmente tasas más bajas que las convencionales. Se aplica un cargo de financiamiento en lugar del MIP.

El porcentaje de tiempo que una propiedad de alquiler está desocupada y sin generar ingresos. Se usa en los cálculos del NOI para producir proyecciones realistas de flujo de efectivo. El promedio nacional es alrededor del 5–8%; usa datos del mercado local para mayor precisión.