Kalkulator Rentowności Najmu 2026 — ROI z wynajmu mieszkania w Polsce

Rentowność Najmu

Wprowadź koszty inwestycji i parametry najmu. Kalkulator wyliczy realny ROI po podatku, zysk miesięczny i pokaże opłacalność w 3 scenariuszach.

Koszty inwestycji

Cena zakupu PLN

Koszt remontu PLN, 0 jeśli gotowe

Koszty transakcyjne notariusz, PCC — PLN

Wkład własny %

Oprocentowanie kredytu % rocznie, 0 jeśli brak

Okres kredytu lata

Przychody

Miesięczny czynsz najmu PLN

Pustostany miesięcy/rok

Roczny wzrost wartości %

Koszty miesięczne

Opłaty wspólnoty PLN/mies.

Fundusz remontowy PLN/mies.

Ubezpieczenie PLN/mies.

Podatek od nieruchomości PLN/mies.

Zarządzanie najmem PLN/mies., 0 jeśli samodzielnie

Naprawy / utrzymanie PLN/mies.

↓ Metodologia ↓

Jak działa ten kalkulator

Rentowność brutto i netto

Rentowność brutto = (Czynsz × 12) ÷ Cena zakupu × 100%
Rentowność netto = (Czynsz × 12 − Koszty roczne − Podatek) ÷ Cena zakupu × 100%

Rentowność netto uwzględnia pustostany, wszystkie koszty operacyjne i podatek ryczałtowy 8,5%. Dobry wynik w Polsce to powyżej 5–6% netto. Wartości powyżej 8% to rzadkość w dużych miastach. Ryczałt vs Zasady ogólne

Podatek ryczałtowy

Podatek = Czynsz brutto × 8,5% (do 100.000 zł/rok)
Podatek = Czynsz brutto × 12,5% (powyżej 100.000 zł/rok)

Ryczałt liczony jest od przychodu (czynszu), nie od dochodu. Nie można odliczyć kosztów, raty kredytu ani remontów. Wybór ryczałtu należy zgłosić do 20 lutego roku podatkowego. Źródło: Ustawa o PIT art. 6 ust. 1a. Ryczałt vs Zasady ogólne

ROI (Zwrot z Kapitału)

ROI = Roczny zysk netto ÷ Kapitał własny × 100%
Kapitał własny = Wkład własny + Koszty transakcyjne

ROI mierzy efektywność zainwestowanego kapitału własnego — nie całej ceny nieruchomości. Dźwignia kredytowa zazwyczaj zwiększa ROI w porównaniu do zakupu gotówkowego, o ile nieruchomość generuje dodatni cashflow. Kredyt vs Wynajem wyjaśnienie

Okres zwrotu inwestycji

Okres zwrotu = Kapitał własny ÷ Roczny zysk netto

Liczba lat potrzebna do odzyskania zainwestowanego kapitału z samych zysków z najmu. Nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości — to dodatkowy bonus. Dobry wynik: poniżej 15 lat.

Źródła: Ustawa o PIT (ryczałt 8,5%/12,5%) · NBP — dane o cenach nieruchomości · GUS — wskaźniki rynku najmu · Dz.U. 2021 poz. 1128

Ostatnia aktualizacja: maj 2026

// Wyniki analizy

Kapitał własny—

Rata kredytu—

Przychód roczny (po pustostanach)—

Podatek ryczałtowy 8.5%—

Koszty operacyjne / rok—

Zysk netto / miesiąc—

Zysk netto / rok—

ROI (zwrot z kapitału)—

Okres zwrotu inwestycji—

// Ocena inwestycji

—

// 3 scenariusze czynszu

Optymistyczny

—

Realistyczny

—

Pesymistyczny

—

// Projekcja 5-letnia

Rok	Cash flow	Spł. kapitał	Wzrost wart.

Pobierz Excel — pełna analiza Bilans miesięczny, struktura inwestycji, całkowity ROI po 5 latach

Kup za 39 PLN →

// Jak to działa

Co kalkulator bierze pod uwagę

ROI NETTO

Realny zwrot z kapitału

Zysk po odjęciu raty kredytu, podatku ryczałtowego 8.5%, wszystkich kosztów miesięcznych i pustostanów. Nie ROI brutto z ogłoszeń — tylko to co realnie zostaje w kieszeni. Ryczałt vs Zasady ogólne

PODATEK 8.5%

Ryczałt od najmu prywatnego

Standardowa stawka dla najmu prywatnego w Polsce do 100 000 PLN przychodu rocznie. Kalkulator odejmuje go automatycznie od przychodu z najmu przed wyliczeniem zysku. Ryczałt vs Zasady ogólne

PUSTOSTANY

Realistyczny przychód

Każde mieszkanie stoi puste przez pewien czas — zmiana najemcy, remonty, urlopy. Domyślnie 0.5 miesiąca/rok. Zmień na swój scenariusz i zobacz jak wpływa na ROI.

PROJEKCJA 5-LETNIA

Trzy źródła zysku

Cash flow z najmu to tylko część obrazu. Kalkulator pokazuje też spłacony kapitał kredytu i wzrost wartości nieruchomości — trzy strumienie zysku rok po roku. Pakiet Inwestora

KREDYT I CASHFLOW

Rata nie niszczy wynajmu

Kalkulator uwzględnia ratę kredytu hipotecznego w kosztach miesięcznych. Widzisz cashflow po racie — czy inwestycja zarabia na siebie przy Twoim wkładzie i oprocentowaniu. Kredyt vs Wynajem wyjaśnienie

PORÓWNANIE OPCJI

Wynajem vs zakup własny

Nie wiesz czy lepiej kupić pod wynajem czy na własne potrzeby? Sprawdź też kalkulator Kredyt vs Wynajem i porównaj dwa scenariusze finansowe obok siebie. Kredyt vs Wynajem wyjaśnienie

// FAQ

Czym różni się ROI brutto od ROI netto?

ROI brutto to czynsz roczny podzielony przez cenę zakupu — tak liczone są oferty w ogłoszeniach. ROI netto uwzględnia wszystkie koszty: ratę kredytu, podatek 8.5%, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, fundusz remontowy i pustostany. Różnica bywa 3–4 punkty procentowe. Ten kalkulator liczy ROI netto. Ryczałt vs Zasady ogólne

Dlaczego kalkulator używa stawki 8.5%?

8.5% to stawka ryczałtu od najmu prywatnego w Polsce do progu 100 000 PLN przychodu rocznie (powyżej 12.5%). Ryczałt płaci się od przychodu, nie od dochodu — bez odliczania kosztów. To najprostsza i najczęściej stosowana forma opodatkowania najmu prywatnego. Jeśli Twoja sytuacja jest inna, uwzględnij to w interpretacji wyników. Ryczałt vs Zasady ogólne

Jaki ROI jest dobry dla polskiego rynku w 2026?

Według analiz rynku, rentowność netto najmu w Polsce wynosi aktualnie 4–6% rocznie przy zakupie gotówkowym. ROI powyżej 7–8% to wynik bardzo dobry, często wymaga zakupu w mniejszym mieście lub podziału na pokoje. ROI poniżej 3–4% przy kredycie może oznaczać ujemny cash flow — mieszkanie kosztuje więcej niż zarabia. Pakiet Inwestora

Co jeśli kupuję za gotówkę, bez kredytu?

Ustaw wkład własny na 100% i oprocentowanie na 0. Kalkulator automatycznie wyliczy ROI bez raty kredytowej — co zwykle daje znacznie lepszy wynik niż przy finansowaniu. Kredyt vs Wynajem wyjaśnienie

Czy darmowy kalkulator różni się od wersji Excel?

Wersja web daje podstawową analizę: ROI, zysk miesięczny, 3 scenariusze i projekcję 5-letnią. Excel zawiera dodatkowo pełny bilans miesięczny ze strukturą kosztów, udział procentowy każdego elementu inwestycji oraz dokładne wyliczenie całkowitego zwrotu po 5 latach łącznie z wzrostem wartości nieruchomości.

Mam pytanie o konkretne wyliczenie

Skontaktuj się: imemyselfandai@gmail.com. Odpowiadam w 24h.