Polska · Nieruchomości · 2026

Rentowność najmu —
czy to się opłaca?

Wpisz dane mieszkania — dostaniesz ROI, miesięczny zysk netto, okres zwrotu i trzy scenariusze rynkowe. Z podatkiem ryczałtowym 8.5% i pustostanami.

ROI netto Podatek 8.5% ryczałt 3 scenariusze Projekcja 5-letnia Bez rejestracji
Użyj kalkulatora → Pobierz Excel — 39 PLN

Rentowność Najmu

Wprowadź koszty inwestycji i parametry najmu. Kalkulator wyliczy realny ROI po podatku, zysk miesięczny i pokaże opłacalność w 3 scenariuszach.

Koszty inwestycji
Przychody
Koszty miesięczne
↓ Metodologia ↓
Jak działa ten kalkulator
Rentowność brutto i netto
Rentowność brutto = (Czynsz × 12) ÷ Cena zakupu × 100%
Rentowność netto = (Czynsz × 12 − Koszty roczne − Podatek) ÷ Cena zakupu × 100%
Rentowność netto uwzględnia pustostany, wszystkie koszty operacyjne i podatek ryczałtowy 8,5%. Dobry wynik w Polsce to powyżej 5–6% netto. Wartości powyżej 8% to rzadkość w dużych miastach.
Podatek ryczałtowy
Podatek = Czynsz brutto × 8,5% (do 100.000 zł/rok)
Podatek = Czynsz brutto × 12,5% (powyżej 100.000 zł/rok)
Ryczałt liczony jest od przychodu (czynszu), nie od dochodu. Nie można odliczyć kosztów, raty kredytu ani remontów. Wybór ryczałtu należy zgłosić do 20 lutego roku podatkowego. Źródło: Ustawa o PIT art. 6 ust. 1a.
ROI (Zwrot z Kapitału)
ROI = Roczny zysk netto ÷ Kapitał własny × 100%
Kapitał własny = Wkład własny + Koszty transakcyjne
ROI mierzy efektywność zainwestowanego kapitału własnego — nie całej ceny nieruchomości. Dźwignia kredytowa zazwyczaj zwiększa ROI w porównaniu do zakupu gotówkowego, o ile nieruchomość generuje dodatni cashflow.
Okres zwrotu inwestycji
Okres zwrotu = Kapitał własny ÷ Roczny zysk netto
Liczba lat potrzebna do odzyskania zainwestowanego kapitału z samych zysków z najmu. Nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości — to dodatkowy bonus. Dobry wynik: poniżej 15 lat.
Źródła: Ustawa o PIT (ryczałt 8,5%/12,5%) · NBP — dane o cenach nieruchomości · GUS — wskaźniki rynku najmu · Dz.U. 2021 poz. 1128
Ostatnia aktualizacja: maj 2026
// Wyniki analizy
Kapitał własny—
Rata kredytu—
Przychód roczny (po pustostanach)—
Podatek ryczałtowy 8.5%—
Koszty operacyjne / rok—
Zysk netto / miesiąc—
Zysk netto / rok—
ROI (zwrot z kapitału)—
Okres zwrotu inwestycji—
// Ocena inwestycji
—
// 3 scenariusze czynszu
Optymistyczny
—
—
—
Realistyczny
—
—
—
Pesymistyczny
—
—
—
// Projekcja 5-letnia
RokCash flowSpł. kapitałWzrost wart.
Pobierz Excel — pełna analiza Bilans miesięczny, struktura inwestycji, całkowity ROI po 5 latach
Kup za 39 PLN →
// Jak to działa

Co kalkulator bierze pod uwagę

01 — ROI NETTO

Realny zwrot z kapitału

Zysk po odjęciu raty kredytu, podatku ryczałtowego 8.5%, wszystkich kosztów miesięcznych i pustostanów. Nie ROI brutto z ogłoszeń — tylko to co realnie zostaje w kieszeni.

02 — PODATEK 8.5%

Ryczałt od najmu prywatnego

Standardowa stawka dla najmu prywatnego w Polsce do 100 000 PLN przychodu rocznie. Kalkulator odejmuje go automatycznie od przychodu z najmu przed wyliczeniem zysku.

03 — PUSTOSTANY

Realistyczny przychód

Każde mieszkanie stoi puste przez pewien czas — zmiana najemcy, remonty, urlopy. Domyślnie 0.5 miesiąca/rok. Zmień na swój scenariusz i zobacz jak wpływa na ROI.

04 — PROJEKCJA 5-LETNIA

Trzy źródła zysku

Cash flow z najmu to tylko część obrazu. Kalkulator pokazuje też spłacony kapitał kredytu i wzrost wartości nieruchomości — trzy strumienie zysku rok po roku.

✦ Pakiet Excel — 5 Kalkulatorów

Pełna analiza inwestycji w nieruchomości

Kompletny zestaw narzędzi dla inwestora — od decyzji o zakupie po wyliczenie zysku z flipu i remontu.

  • Kredyt vs Wynajem — kupować czy wynajmować 39 PLN →
  • Porównywarka — 4 nieruchomości, pełny ranking 39 PLN →
  • Zysk z Flipu — z podatkiem 19% i kredytem pomostowym 39 PLN →
  • Estymator Remontu — 10 kategorii, ceny 2026 39 PLN →
  • Rentowność Najmu — projekcja 5-letnia, 3 scenariusze (ten kalkulator) 39 PLN →
Zobacz sklep
195 PLN
149 PLN
↓ Oszczędzasz 46 PLN
Kup pakiet →
// FAQ
Czym różni się ROI brutto od ROI netto?
ROI brutto to czynsz roczny podzielony przez cenę zakupu — tak liczone są oferty w ogłoszeniach. ROI netto uwzględnia wszystkie koszty: ratę kredytu, podatek 8.5%, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, fundusz remontowy i pustostany. Różnica bywa 3–4 punkty procentowe. Ten kalkulator liczy ROI netto.
Dlaczego kalkulator używa stawki 8.5%?
8.5% to stawka ryczałtu od najmu prywatnego w Polsce do progu 100 000 PLN przychodu rocznie (powyżej 12.5%). Ryczałt płaci się od przychodu, nie od dochodu — bez odliczania kosztów. To najprostsza i najczęściej stosowana forma opodatkowania najmu prywatnego. Jeśli Twoja sytuacja jest inna, uwzględnij to w interpretacji wyników.
Jaki ROI jest dobry dla polskiego rynku w 2026?
Według analiz rynku, rentowność netto najmu w Polsce wynosi aktualnie 4–6% rocznie przy zakupie gotówkowym. ROI powyżej 7–8% to wynik bardzo dobry, często wymaga zakupu w mniejszym mieście lub podziału na pokoje. ROI poniżej 3–4% przy kredycie może oznaczać ujemny cash flow — mieszkanie kosztuje więcej niż zarabia.
Co jeśli kupuję za gotówkę, bez kredytu?
Ustaw wkład własny na 100% i oprocentowanie na 0. Kalkulator automatycznie wyliczy ROI bez raty kredytowej — co zwykle daje znacznie lepszy wynik niż przy finansowaniu.
Czy darmowy kalkulator różni się od wersji Excel?
Wersja web daje podstawową analizę: ROI, zysk miesięczny, 3 scenariusze i projekcję 5-letnią. Excel zawiera dodatkowo pełny bilans miesięczny ze strukturą kosztów, udział procentowy każdego elementu inwestycji oraz dokładne wyliczenie całkowitego zwrotu po 5 latach łącznie z wzrostem wartości nieruchomości.
Mam pytanie o konkretne wyliczenie
Skontaktuj się: imemyselfandai@gmail.com. Odpowiadam w 24h.