Słownik PL

Stopniowe zmniejszanie wartości księgowej środka trwałego (np. nieruchomości) w czasie. W kontekście kredytu hipotecznego — spłacanie kapitału raty po racie. W kontekście podatkowym — możliwość odliczenia zużycia środka trwałego od dochodu (2% rocznie dla budynków mieszkalnych, 2,5% dla użytkowych).

Szacowana wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu remontu. Kluczowy punkt wyjścia do analizy opłacalności flipa. ARV musi być realistyczne — opieraj się na faktycznych transakcjach podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, nie na ofertach sprzedaży.

Różnica między przychodami z najmu a wszystkimi wydatkami związanymi z nieruchomością w danym miesiącu. Dodatni cashflow oznacza, że nieruchomość zarabia na siebie i generuje zysk. Ujemny — że dopłacasz do inwestycji.

Strategia inwestycyjna polegająca na zakupie nieruchomości poniżej wartości rynkowej, przeprowadzeniu remontu i sprzedaży z zyskiem. Kluczowe jest kupowanie z odpowiednim dyskontem (reguła 70%), trafne kosztorysowanie remontu i realistyczna ocena ARV. Zysk z flipa podlega podatkowi dochodowemu 19% (PIT).

Długoterminowy kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką na nieruchomości. W Polsce dominuje oprocentowanie zmienne oparte o WIBOR (aktualnie 6M WIBOR). Minimalny wkład własny: 20% (lub 10% przy ubezpieczeniu niskiego wkładu). Zdolność kredytowa liczona jest zazwyczaj dla raty na poziomie max 40–50% dochodów.

Szczegółowe zestawienie planowanych kosztów prac remontowych. Kluczowy element analizy flipa i zakupu pod wynajem. Standardowy błąd to niedoszacowanie — zawsze dodaj rezerwę 10–20% na nieprzewidziane wydatki. Największe pozycje: instalacje (elektryczna, hydrauliczna), łazienka, kuchnia, podłogi.

Wskaźnik wyrażający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższe LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku i lepsze warunki kredytu. W Polsce banki zazwyczaj wymagają minimalnego wkładu własnego 20% (LTV max 80%). Przy LTV powyżej 80% wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Podatek płacony przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy zakupie z rynku pierwotnego (od dewelopera) płacisz VAT 8% zamiast PCC. Od 2023 roku pierwsze mieszkanie kupowane przez osobę fizyczną jest zwolnione z PCC.

Okres, w którym nieruchomość stoi pusta między najemcami lub w trakcie remontu — bez przychodu, ale z bieżącymi kosztami (rata kredytu, czynsz do wspólnoty, media). Ostrożna analiza zakłada 1–2 miesiące pustostanu rocznie (8–17% czasu). W dobrych lokalizacjach pustostan bywa znacznie niższy.

Roczny zwrot z inwestycji w wynajem, wyrażony jako procent zainwestowanego kapitału. Rozróżniamy rentowność brutto (przed kosztami) i netto (po kosztach). Przeciętna rentowność netto najmu w Polsce wynosi 4–6% rocznie. Wyniki powyżej 7% to bardzo dobry wynik.

Rynek pierwotny to zakup bezpośrednio od dewelopera (nowe budownictwo) — płacisz VAT 8% w cenie, brak PCC. Rynek wtórny to zakup od poprzedniego właściciela — płacisz PCC 2%, brak VAT. Rynek pierwotny często wiąże się z wyższą ceną za m², ale mieszkanie jest nowe i bez ryzyka ukrytych wad.

Uproszczona forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Stawka: 8,5% do progu 100.000 zł przychodów rocznie, 12,5% powyżej progu. Podatek liczony od przychodu (czynszu) — bez możliwości odliczania kosztów takich jak rata kredytu czy remont. Wybór ryczałtu do 20 lutego danego roku podatkowego.

Procentowy zwrot z zainwestowanego kapitału w danym okresie. Dla flipa liczymy zwrot jednorazowy oraz zwrot w ujęciu rocznym (annualizowany). Dla najmu — roczny zwrot z zainwestowanego wkładu własnego plus wszystkich kosztów transakcyjnych.

Część ceny nieruchomości finansowana ze środków własnych kupującego (bez kredytu). Minimalny wymagany wkład własny w Polsce to 10% (przy ubezpieczeniu) lub 20% (standardowo). Im wyższy wkład, tym niższa rata i niższe RRSO kredytu. Wkład własny nie obejmuje kosztów transakcyjnych (PCC, notariusz).

Warsaw Interbank Offered Rate — referencyjna stopa procentowa rynku międzybankowego w Polsce, będąca podstawą oprocentowania większości kredytów hipotecznych o zmiennej stopie. Oprocentowanie kredytu = WIBOR (3M lub 6M) + marża banku. WIBOR zmienia się co kwartał lub co pół roku.

Maksymalna kwota kredytu, jaką bank jest skłonny udzielić na podstawie analizy dochodów, wydatków i historii kredytowej wnioskodawcy. Banki w Polsce przyjmują, że łączne raty zobowiązań nie powinny przekraczać 40–50% dochodów netto. Zdolność kredytową można zwiększyć przez dłuższy okres kredytowania, wyższe dochody lub mniejsze inne zobowiązania.

Czas potrzebny do odzyskania zainwestowanego kapitału z wypracowanych zysków. Dla najmu — ile lat cashflow potrzeba, by pokryć wkład własny i koszty transakcyjne. Dla flipa — nie ma zwrotu okresu, bo inwestycja jest jednorazowa. Krótszy zwrot okresu = lepsza płynność inwestycji.