Kalkulator Kredyt vs Wynajem 2026 — Czy kupić mieszkanie czy wynajmować?

Kredyt vs Wynajem

Wprowadź dane swojej sytuacji. Kalkulator policzy co jest tańsze w długim terminie i pokaże tabelę rok po roku.

Nieruchomość

Cena zakupu PLN

Koszty transakcyjne PCC, notariusz — PLN

Wkład własny %

Roczny wzrost wartości %

Kredyt hipoteczny

Oprocentowanie % rocznie

Okres kredytowania lata

Koszty utrzymania PLN/rok — wspólnota, naprawy

Ubezpieczenie PLN/rok

Wynajem

Miesięczny czynsz PLN

Roczny wzrost czynszu %

↓ Metodologia ↓

Jak działa ten kalkulator

Rata kredytu

Rata = K × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
K = kwota kredytu · r = miesięczna stopa · n = liczba rat

Standardowa formuła amortyzacji. Rata stała — każdego miesiąca ta sama kwota, ale zmienia się proporcja odsetek do kapitału. W pierwszych latach większość raty to odsetki.

Wskaźnik Cena/Czynsz

Wskaźnik = Cena mieszkania ÷ Roczny czynsz
<15 lat = zakup opłacalny · 15–20 = neutralnie · >20 = wynajem tańszy

Popularny wskaźnik używany przez ekonomistów do oceny rynku nieruchomości. W Polsce (2026) wskaźnik dla głównych miast wynosi 18–28, co sugeruje przewagę wynajmu w krótkim horyzoncie.

Zysk po N latach

Zysk = Wartość nieruchomości po N latach − Suma rat − Cena zakupu
Wartość = Cena × (1 + Wzrost roczny)ᴺ

Uwzględnia wzrost wartości nieruchomości i całkowity koszt kredytu. Zysk ujemny oznacza, że w danym horyzoncie czasu zakup był droższy niż wynajem (po uwzględnieniu aprecjacji).

Scenariusze oprocentowania

Optymistyczny = Twoja stopa − 1%
Realistyczny = Twoja stopa
Pesymistyczny = Twoja stopa + 1%

Scenariusze pokazują wrażliwość na zmiany WIBOR. Przy kredycie zmiennym zmiana o 1 pkt proc. to ok. 500–600 zł różnicy w racie na każde 400.000 zł kredytu.

Źródła: NBP — dane o cenach nieruchomości i stopach procentowych · GUS — wskaźniki rynku najmu · Ustawa o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2017 poz. 819)

Ostatnia aktualizacja: maj 2026

// Wyniki analizy

Kwota kredytu—

Miesięczna rata—

Łączny koszt mies. (kredyt)—

Miesięczny czynsz—

Wskaźnik cena/czynsz—

Całkowite odsetki—

Zysk po N latach—

// Rekomendacja

—

// Tabela 10-letnia

Rok	Suma czynszu	Suma rat	% kredytu

// Scenariusze oprocentowania

Optymistyczny

—

Realistyczny

—

Pesymistyczny

—

Pobierz Excel — pełna analiza Inwestowanie nadwyżki, podatek 19%, wzrost wartości nieruchomości

Kup za 39 PLN →

// Jak to działa

Co kalkulator bierze pod uwagę

01 — WSKAŹNIK CENA/CZYNSZ

Główna miara decyzji

Cena mieszkania podzielona przez roczny czynsz. Poniżej 15 lat — kredyt wygrywa. 15–20 lat — strefa neutralna. Powyżej 20 lat — wynajem jest tańszy długoterminowo.

02 — TABELA 10-LETNIA

Rok po roku

Dokładnie ile zapłacisz w ratach vs czynszu w każdym roku. Plus procent spłaconego kapitału — żeby wiedzieć ile mieszkania naprawdę jest już Twoje.

03 — SCENARIUSZE

Co jeśli stopy wzrosną?

Trzy warianty: oprocentowanie −1%, baza i +1%. Widzisz jak wrażliwa jest Twoja rata na zmianę WIBOR i czy stać Cię na pesymistyczny scenariusz.

04 — ZYSK PO N LATACH

Realna wartość decyzji

Wartość mieszkania po spłacie kredytu minus suma wszystkich rat. Ile realnie zarabiasz na zakupie wobec alternatywy wynajmu i inwestowania nadwyżki.

✦ Pakiet Excel — 5 Kalkulatorów

Planujesz też inwestować w nieruchomości?

Ten kalkulator odpowiada na pytanie o własne mieszkanie. Jeśli myślisz o zakupie pod wynajem lub flip — pełny pakiet ma wszystko.

Kredyt vs Wynajem — kupować czy wynajmować (ten kalkulator) 39 PLN →
Porównywarka — 4 nieruchomości, pełny ranking 39 PLN →
Zysk z Flipu — z podatkiem 19% i kredytem pomostowym 39 PLN →
Estymator Remontu — 10 kategorii, ceny 2026 39 PLN →
Rentowność Najmu — projekcja 5-letnia, 3 scenariusze 39 PLN →

Zobacz sklep

195 PLN

149 PLN

↓ Oszczędzasz 46 PLN

Kup pakiet →

// FAQ

Co oznacza wskaźnik cena/czynsz?

To cena mieszkania podzielona przez roczny czynsz najmu w tej samej lokalizacji. Wynik poniżej 15 oznacza że zakup na kredyt jest opłacalny. Wynik 15–20 to strefa neutralna. Powyżej 20 wynajem jest tańszy w długim terminie, bo wartość mieszkania nie zrekompensuje kosztów odsetkowych.

Czy kalkulator uwzględnia mój wkład własny?

Tak. Wpisujesz procent wkładu własnego i kalkulator wyliczy dokładną kwotę kredytu, ratę i całkowite odsetki. Zmiana wkładu z 10% na 20% ma duży wpływ na ratę — sprawdź oba warianty.

Skąd wziąć oprocentowanie?

Banki w Polsce oferują kredyty hipoteczne w przedziale 6–8% dla zmiennego oprocentowania opartego na WIBOR. Sprawdź aktualną ofertę w swoim banku lub u pośrednika. Użyj oprocentowania ze swojej konkretnej oferty — wynik będzie znacznie bardziej precyzyjny.

Co to są "koszty utrzymania" w kalkulatorze?

Koszty ponoszone przez właściciela mieszkania, których najemca nie płaci: czynsz do wspólnoty, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, drobne naprawy. W Warszawie to typowo 400–600 PLN miesięcznie. Przy wynajmie te koszty ponosi właściciel — dlatego są ważne w porównaniu.

Czy darmowy kalkulator różni się od wersji Excel?

Wersja web daje podstawową analizę: wskaźnik, ratę, tabelę 10-letnią i 3 scenariusze. Excel zawiera dodatkowo symulację inwestowania nadwyżki przez najemcę z podatkiem 19% od zysku kapitałowego oraz bardziej szczegółowe projekcje wzrostu wartości nieruchomości.

Czy kalkulator działa dla każdego miasta w Polsce?

Tak. Nie ma zaszytych cen ani lokalizacji. Wpisujesz cenę mieszkania i czynsz z dowolnego polskiego miasta — Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, miasta średnie.

Mam pytanie o konkretne wyliczenie

Skontaktuj się: imemyselfandai@gmail.com. Odpowiadam w 24h.