La regla fundamental
En España, el impuesto que pagas al comprar un inmueble depende de si es de segunda mano o de obra nueva. No puedes elegir — la naturaleza del bien lo determina automáticamente:
Segunda mano → Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), gestionado por cada comunidad autónoma. Tipo general entre el 6 % y el 11 % según la CCAA.
Obra nueva (primera transmisión del promotor) → IVA al 10 % (4 % para VPO) + Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la CCAA.
ITP por comunidad autónoma 2026
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | ITP sobre 300.000 € |
|---|---|---|
| Madrid | 6,0 % | 18.000 € |
| País Vasco (Álava) | 4,0 % | 12.000 € |
| Navarra | 6,0 % | 18.000 € |
| La Rioja | 7,0 % | 21.000 € |
| Aragón | 8,0 % | 24.000 € |
| Castilla y León | 8,0 % | 24.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9,0 % | 27.000 € |
| Galicia | 8,0 % | 24.000 € |
| Asturias | 8,0 % | 24.000 € |
| Cantabria | 8,0 % | 24.000 € |
| Extremadura | 8,0 % | 24.000 € |
| Andalucía | 7,0 % | 21.000 € |
| Murcia | 8,0 % | 24.000 € |
| Comunitat Valenciana | 10,0 % | 30.000 € |
| Cataluña | 10,0 % | 30.000 € |
| Islas Baleares | 11,0 % | 33.000 € |
Obra nueva — IVA + AJD
La compra de obra nueva al promotor no tributa por ITP sino por IVA, al que se suma el AJD sobre el mismo importe. El tipo de IVA es fijo a nivel nacional; el AJD varía por CCAA.
En Madrid, la segunda mano sale notablemente más barata en impuestos que la obra nueva (6 % vs 10,75 %). En Cataluña, la diferencia es mínima (10 % vs 11,5 %). En las CCAA con ITP alto como Baleares (11 %), la obra nueva puede incluso ser más barata fiscalmente.
Tipos reducidos y bonificaciones
La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP para determinados colectivos o supuestos. Los más habituales:
Tipos reducidos ITP
- Jóvenes (menores de 35–36 años)
- Familias numerosas
- Discapacitados (grado ≥ 33 %)
- Vivienda habitual bajo umbral de precio
- Zonas rurales o despobladas
- VPO o vivienda protegida
IVA reducido obra nueva
- VPO de régimen especial: 4 % IVA
- Plazas de garaje (máx. 2) con la vivienda: 10 %
- Locales transformados en vivienda: 10 %
- Rehabilitación para uso residencial: 10 %
- Garajes independientes: 21 % IVA general
Segunda mano vs obra nueva — comparativa fiscal total
| CCAA | 2ª mano (ITP) | Obra nueva (IVA+AJD) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6,0 % | 10,75 % | −4,75 % 2ª mano |
| Andalucía | 7,0 % | 11,2 % | −4,2 % 2ª mano |
| Cataluña | 10,0 % | 11,5 % | −1,5 % 2ª mano |
| C. Valenciana | 10,0 % | 11,0 % | −1,0 % 2ª mano |
| Baleares | 11,0 % | 11,2 % | Casi igual |
El ITP de segunda mano es gestionado por cada CCAA y varía del 4 % al 11 % — una diferencia de hasta 21.000 € en un piso de 300.000 €. Madrid y País Vasco son las comunidades más baratas fiscalmente para comprar vivienda usada; Baleares, Cataluña y la Comunitat Valenciana, las más caras. Para obra nueva, el IVA del 10 % es uniforme en toda España — la variable es el AJD autonómico. Verificar siempre el tipo vigente en la CCAA concreta y los posibles tipos reducidos aplicables a tu perfil.