Gastos de compraventa de vivienda 2026 — Desglose completo por comunidad autónoma

¿Cuánto cuestan realmente los gastos de compraventa?

Los gastos de compraventa en España suponen entre el 8 % y el 15 % del precio de la vivienda según la comunidad autónoma y el tipo de inmueble. Son el segundo mayor desembolso tras la entrada, y muchos compradores los subestiman al planificar su financiación. Hay dos categorías: los gastos fijos (notaría, registro, gestoría, tasación) y los impuestos variables según la CCAA (ITP o IVA + AJD).

Desglose completo de gastos — segunda mano

Segunda mano 300.000 € — Madrid (ITP 6 %) con hipoteca

ITP 6 %18.000 €

Notaría (escritura compraventa)~900 €

Registro de la Propiedad~450 €

Gestoría~350 €

Tasación (exigida por el banco)~400 €

Total gastos sin hipoteca~20.100 € (6,7 %)

Total gastos con hipoteca (+ apertura ~0,5 %)~21.600 € (7,2 %)

Desglose completo de gastos — obra nueva

Obra nueva 300.000 € — Cataluña (IVA 10 % + AJD 1,5 %) con hipoteca

IVA 10 %30.000 €

AJD escritura compraventa (1,5 %)4.500 €

Notaría (escritura compraventa)~1.000 €

Registro de la Propiedad~500 €

Gestoría~350 €

Tasación~400 €

Total gastos con hipoteca~36.750 € (12,25 %)

Gastos fijos — qué incluyen y cuánto cuestan

Gasto	Quién lo paga	Coste estimado	Base de cálculo
Notaría (compraventa)	Comprador	600 € – 1.200 €	Arancel notarial sobre precio
Registro de la Propiedad	Comprador	300 € – 600 €	Arancel registral sobre precio
Gestoría	Comprador	200 € – 500 €	Tarifa fija del gestor
Tasación bancaria	Comprador	300 € – 600 €	Tarifa de la sociedad tasadora
Nota simple registral	Comprador	~10 €	Tarifa fija
Comisión de apertura hipoteca	Comprador	0 % – 1 %	Sobre capital prestado

Gastos totales por CCAA — segunda mano 300.000 €

CCAA	ITP	Gastos fijos est.	Total est.	% sobre precio
Madrid	18.000 €	2.100 €	~20.100 €	6,7 %
País Vasco (Álava)	12.000 €	2.100 €	~14.100 €	4,7 %
Andalucía	21.000 €	2.100 €	~23.100 €	7,7 %
Aragón / Galicia	24.000 €	2.100 €	~26.100 €	8,7 %
Cataluña	30.000 €	2.100 €	~32.100 €	10,7 %
C. Valenciana	30.000 €	2.100 €	~32.100 €	10,7 %
Baleares	33.000 €	2.100 €	~35.100 €	11,7 %

Gastos del vendedor — lo que muchos olvidan calcular

Los gastos de compraventa no recaen solo sobre el comprador. El vendedor también asume costes significativos que reducen su ganancia neta:

Gastos del comprador

ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva)
Notaría (escritura compraventa)
Registro de la Propiedad
Gestoría y tasación
Comisión apertura hipoteca (si procede)

Gastos del vendedor

Plusvalía municipal (IIVTNU)
IRPF sobre ganancia patrimonial (19–28 %)
Cancelación registral de hipoteca (si existe)
Comisión de agencia inmobiliaria (3–5 %)
Certificado energético (~150–300 €)

La plusvalía municipal — el gasto más desconocido del vendedor

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, lo paga el vendedor. Se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el periodo de tenencia, y su importe depende del ayuntamiento. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, existe la opción de calcularlo por el método real (diferencia de valores de escritura) si resulta más favorable.

Conclusión

Los gastos de compraventa en España oscilan entre el 4,7 % en País Vasco y el 12,5 % en Baleares o Cataluña para una vivienda de segunda mano. Para una obra nueva en Cataluña, los gastos superan el 12 %. Planificar la liquidez necesaria con suficiente antelación — incluyendo tanto impuestos como gastos fijos — es imprescindible para evitar sorpresas al momento de la firma. Los gastos del vendedor (plusvalía municipal, IRPF, agencia) pueden sumar otro 5–10 % adicional sobre el precio de venta.

Preguntas frecuentes

¿Los gastos de notaría los paga siempre el comprador?

Por ley, los gastos de la escritura de compraventa corren a cargo del comprador (salvo pacto en contrario). Sin embargo, las copias adicionales las paga quien las solicita. En la práctica, es habitual que comprador y vendedor negocien el reparto, aunque el uso más extendido es que el comprador asuma la notaría y el registro.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el registro?

La cancelación registral de una hipoteca ya amortizada cuesta entre 200 € y 600 € en honorarios notariales y registrales. La cancelación económica (cuando el banco reconoce que está pagada) no tiene coste, pero la cancelación registral formal — necesaria para que la vivienda aparezca libre de cargas en el registro — requiere escritura notarial y su inscripción. Es un gasto que suele asumir el vendedor si la hipoteca existía antes de la venta.

¿Se pueden incluir los gastos de compraventa en la hipoteca?

En general, no. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble — los gastos de compraventa deben pagarse con ahorros propios. Algunos productos hipotecarios ofrecen financiación hasta el 90 % para primeros compradores, lo que puede ayudar a cubrir parcialmente los gastos, pero la normativa bancaria limita la financiación del 100 % del precio más gastos a casos muy específicos.

¿La gestoría es obligatoria?

No es obligatoria por ley, pero en la práctica es casi inevitable cuando hay hipoteca: el banco suele exigir que sus gestores tramiten la escritura para asegurarse de que los impuestos se liquidan correctamente y la garantía hipotecaria queda inscrita. En compras al contado sin hipoteca, la gestoría es opcional y puede prescindirse de ella si el comprador tramita personalmente la liquidación del ITP y la inscripción en el registro.

¿Los gastos de compraventa son deducibles en el IRPF?

Para vivienda habitual: no son deducibles en el IRPF directamente (la deducción por adquisición de vivienda habitual fue suprimida en 2013 para nuevas compras). Sin embargo, forman parte del precio de adquisición y reducen la ganancia patrimonial en una futura venta. Para viviendas en alquiler: los gastos de adquisición (ITP, notaría, registro) se integran en la base de amortización del inmueble y se deducen indirectamente vía amortización anual.