Cos'è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo. In luogo dell'IRPEF ordinaria (con aliquote progressive dal 23% al 43%), si applica un'imposta sostitutiva a tasso fisso sul canone annuo di locazione. L'opzione esclude anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto.
Non è obbligatoria — il proprietario sceglie ogni anno se applicarla o meno, e la scelta vale per l'intera durata del contratto (con possibilità di revoca annuale). Per gli affitti brevi, la cedolare al 26% è invece obbligatoria dal 2024 e si applica anche tramite piattaforme come Airbnb e Booking.
Le tre aliquote della cedolare secca
| Aliquota | Quando si applica | Condizioni |
|---|---|---|
| 21 % | Contratti a libero mercato (4+4, 3+2, transitorio) | Qualsiasi canone, prima e seconda casa |
| 10 % | Contratti a canone concordato (3+2) | Comuni ad alta tensione abitativa — accordo sindacale |
| 26 % | Affitti brevi (≤ 30 giorni) | Obbligatoria dal 2024 — anche tramite piattaforme |
Cedolare secca vs IRPEF — il confronto che conta
La convenienza della cedolare dipende dall'aliquota marginale IRPEF del proprietario. L'IRPEF si applica sul 95% del canone (deduzione forfettaria del 5%), mentre la cedolare si applica sul 100% del canone — ma l'aliquota fissa è spesso inferiore alla marginale IRPEF.
Quando la cedolare conviene — soglie per aliquota
| Aliquota marginale IRPEF | Cedolare 21 % | Cedolare 10 % (concordato) |
|---|---|---|
| 23 % (reddito fino a 28.000 €) | Quasi indifferente | Conveniente — risparmio 12,85 pp |
| 35 % (28.001–50.000 €) | Conveniente — risparmio ~12 pp | Molto conveniente — risparmio ~23 pp |
| 43 % (oltre 50.000 €) | Molto conveniente — risparmio ~20 pp | Massimo risparmio — risparmio ~31 pp |
La cedolare al 10% per canone concordato è la più vantaggiosa in assoluto — ma richiede che il contratto sia stipulato secondo gli accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini, con canone inferiore a quello di mercato. In cambio, il proprietario ottiene anche una riduzione dell'IMU.
Canone concordato — doppio vantaggio fiscale
Chi sceglie il contratto 3+2 a canone concordato ottiene due benefici fiscali cumulabili: la cedolare al 10% sul reddito da locazione e una riduzione del 25% sull'IMU dovuta per quell'immobile. Su un appartamento con IMU annua di 800€, la riduzione vale 200€ in meno ogni anno — da aggiungere al risparmio sulla cedolare.
Cosa esclude la cedolare
Incluso nella cedolare
- Sostitutiva IRPEF sul canone
- Addizionale regionale e comunale IRPEF
- Imposta di registro sul contratto
- Imposta di bollo sul contratto
- Imposta di registro sulle proroghe
Non incluso — si paga comunque
- IMU (ma ridotta del 25 % con concordato)
- TARI (a carico dell'inquilino)
- Detrazioni fiscali personali (non spettano)
- Contributi previdenziali (se attività d'impresa)
- Spese di manutenzione straordinaria
Affitti brevi — cedolare al 26% obbligatoria
Dal 1° gennaio 2024, per le locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni) stipulate da persone fisiche che non esercitano attività d'impresa, la cedolare secca è obbligatoria al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo immobile in poi. Le piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) operano come sostituto d'imposta e trattengono la cedolare direttamente al momento del pagamento.
La cedolare secca conviene nella quasi totalità dei casi per chi ha una aliquota marginale IRPEF pari o superiore al 23% — ovvero per la maggior parte dei proprietari con un reddito da lavoro o pensione. Il canone concordato al 10% è il regime più conveniente in assoluto per chi è disposto ad affittare sotto prezzo di mercato, soprattutto nelle grandi città ad alta tensione abitativa. Per gli affitti brevi, la cedolare al 26% dal secondo immobile è obbligatoria e rende il multi-hosting significativamente meno redditizio rispetto al passato.