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Cedolare Secca vs IRPEF

Scopri quale regime fiscale conviene per il tuo affitto — canone libero, concordato o affitti brevi. Calcola il risparmio annuale in pochi secondi.

Canone Libero 21% Concordato 10% Affitti Brevi 26% Scaglioni IRPEF 2026 Addizionali incluse
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Dati dell'Affitto

Immobile e Canone
Canone Annuo Lordoaffitto totale annuale
€/anno
Regime IRPEF
Altri Redditi Imponibilistipendio, pensione, ecc.
€/anno
Oneri Deducibilimutuo prima casa, contributi
€/anno
Addizionale Regionalemedia Italia ~1,23%
%
Addizionale Comunalemedia Italia ~0,8%
%
↓ Metodologia ↓
Come funziona questo calcolatore — formule e fonti
Cedolare Secca
Cedolare secca canone libero = Canone annuo × 21%
Cedolare secca canone concordato = Canone annuo × 10%
Affitti brevi 1° immobile = Canone × 21% · Dal 2° = Canone × 26%
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che assorbe IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. Si applica solo a persone fisiche che locano immobili abitativi non in regime d'impresa. La scelta si effettua in sede di registrazione del contratto.
IRPEF su Reddito da Locazione
Reddito imponibile locazione = Canone annuo × 95% (deduzione forfettaria 5%)
Reddito imponibile totale = Reddito locazione + Altri redditi − Oneri deducibili
IRPEF = Applicazione scaglioni + Addizionale regionale + Addizionale comunale
Con l'IRPEF ordinario si deduce il 5% del canone forfettariamente. Il reddito da locazione si somma agli altri redditi e viene tassato agli scaglioni marginali IRPEF (23%–43%). Aggiungere le addizionali regionali (media 1,23%) e comunali (media 0,8%) per il carico fiscale reale.
Scaglioni IRPEF 2026
0–28.000 €: 23% · 28.001–50.000 €: 35% · Oltre 50.000 €: 43%
+ Addizionale regionale (0,5–3,33% per regione)
+ Addizionale comunale (0–0,9% per comune)
Il calcolatore applica gli scaglioni 2026 modificati dalla Riforma IRPEF. Il confronto mostra l'aliquota marginale effettiva applicata al reddito da locazione, che determina quando la cedolare secca è più conveniente.
Risparmio e Convenienza
Risparmio = IRPEF totale − Cedolare secca totale
Risparmio % = Risparmio ÷ IRPEF totale × 100%
Cedolare conveniente se: Risparmio > 0
La cedolare secca conviene nella quasi totalità dei casi perché elimina anche imposta di registro (2% del canone annuo) e addizionali. Anche con aliquota marginale IRPEF al 23%, la cedolare al 21% più l'eliminazione di registro e addizionali la rende vantaggiosa dal primo euro.
Affitti Brevi — Regime 2024
1° immobile: cedolare 21% (come canone libero)
Dal 2° immobile: cedolare 26% (Legge di Bilancio 2024)
Locazioni ≤ 30 giorni senza ricorrenza abituale → reddito diverso
Dal 2024, chi affitta più immobili tramite piattaforme (Airbnb, Booking) paga il 26% dal secondo immobile. Le piattaforme applicano una ritenuta del 21% a titolo d'acconto. Il contribuente deve versare il saldo in dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF).
Fonti: Art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca) · DPR 917/1986 TUIR (IRPEF) · Legge di Bilancio 2024 (affitti brevi 26%) · Riforma IRPEF 2024 (scaglioni) · Agenzia delle Entrate Circolare 26/E/2011
Ultimo aggiornamento: maggio 2026

Confronto Fiscale

Risparmio con Cedolare Secca
—
—
—
Cedolare Secca
Aliquota—
Base imponibile100%
Imposta totale—
IRPEF Ordinario
Aliquota marginale—
Base imponibile—
Imposta totale—
Scaglioni IRPEF 2026
Fino a 28.000 €23%
Da 28.001 a 50.000 €35%
Oltre 50.000 €43%
Tuo scaglione marginale—
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I regimi fiscali

Tutto quello che devi sapere

La cedolare secca è quasi sempre più conveniente, ma ci sono eccezioni. Ecco le regole chiave per ogni tipo di contratto.

CANONE LIBERO — 21%
Il regime più comune

Contratti residenziali standard (4+4, 3+2 non concordato). Cedolare secca al 21% sull'intero canone. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro (2%). Per chi è nello scaglione del 35% o 43%, il risparmio è significativo.

CONCORDATO — 10%
L'aliquota più vantaggiosa

Contratti a canone concordato (3+2) nei comuni con carenza abitativa e per studenti universitari fuori sede. Aliquota agevolata del 10%. La convenienza rispetto all'IRPEF ordinario è quasi sempre netta — anche per chi è nel primo scaglione.

AFFITTI BREVI — 26%
La novità della Legge di Bilancio 2024

Locazioni fino a 30 giorni, incluse piattaforme (Airbnb, Booking). Dal 2024: aliquota del 21% per il primo immobile, 26% dal secondo immobile in poi. La convenienza rispetto all'IRPEF dipende dallo scaglione marginale del proprietario.

BASE IMPONIBILE
La differenza che cambia tutto

La cedolare si applica sul 100% del canone. Nel regime IRPEF ordinario, la base imponibile è ridotta: 95% per canone libero, 66,5% per concordato. Questo riduce l'IRPEF ma non elimina mai il vantaggio della cedolare per chi ha TMI ≥ 23%.

IMPOSTA DI REGISTRO
Il vantaggio nascosto

Nel regime ordinario si paga l'imposta di registro: 2% del canone annuo ogni anno di contratto. Con la cedolare secca questa imposta è azzerata — un vantaggio spesso dimenticato nel calcolo di convenienza, che vale €240/anno su un canone di €12.000.

LIMITI
Quando valutare con attenzione

Con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata. Il reddito in cedolare influisce sull'ISEE (contato al 100%). Su quel reddito non si applicano detrazioni. In caso di oneri deducibili molto elevati, l'IRPEF può ridursi ulteriormente.

FAQ

Domande frequenti

Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF?
La cedolare secca conviene nella quasi totalità dei casi. Per il canone libero (21%), conviene già dal primo scaglione IRPEF (23%), perché la cedolare elimina anche l'imposta di registro (2%) e le addizionali regionali e comunali. Per il canone concordato (10%), la convenienza è sempre netta. L'unica eccezione teorica: redditi totali molto bassi (sotto 10.000–12.000 €), in cui l'aliquota IRPEF effettiva potrebbe scendere sotto il 21% grazie a detrazioni e oneri deducibili. In quel caso, verificare con un commercialista.
Qual è la differenza tra canone libero e canone concordato?
Il canone libero (contratto 4+4) permette al proprietario di fissare liberamente il canone. La cedolare secca è al 21%. Il canone concordato (contratto 3+2) richiede che il canone sia definito secondo gli accordi locali tra le associazioni di proprietari e inquilini — in genere più basso del mercato. In cambio, l'aliquota cedolare scende al 10%, e la base imponibile IRPEF è ridotta al 66,5% (vs 95% per il libero). Conviene in comuni ad alta tensione abitativa dove il canone concordato è comunque competitivo.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni (incluse piattaforme come Airbnb e Booking), dal 2024 l'aliquota è differenziata: 21% per il primo immobile affittato breve, 26% dal secondo immobile in poi. Il proprietario deve dichiarare quale immobile è il "primo" ai fini dell'aliquota agevolata. Le piattaforme di intermediazione sono tenute ad applicare la ritenuta del 21% sui pagamenti, salvo diversa indicazione del proprietario. La convenienza rispetto all'IRPEF dipende dallo scaglione marginale.
La cedolare secca si può applicare anche per locazioni commerciali?
No — la cedolare secca è riservata alle locazioni abitative (uso residenziale) da parte di persone fisiche che non locano nell'esercizio di attività d'impresa o professionale. Non si applica a immobili commerciali, uffici, capannoni o locazioni a società. Per gli affitti commerciali si applica sempre il regime IRPEF ordinario con imposta di registro del 12% (annua) per contratti a uso diverso da quello abitativo.
Rinunciare all'aggiornamento ISTAT è un problema significativo?
Dipende dall'orizzonte temporale e dall'inflazione. In periodi di inflazione bassa (1–2%), la rinuncia all'ISTAT vale pochi euro all'anno — il vantaggio fiscale della cedolare è nettamente superiore. In periodi di inflazione elevata (come il 2022–2023 con ISTAT al 8%), la rinuncia può valere €600–800/anno su un canone di €10.000. Se siete all'inizio di un contratto lungo e prevedete inflazione sostenuta, valutate attentamente. In ogni caso, la maggior parte dei proprietari preferisce la certezza fiscale della cedolare.
Come si calcola l'IRPEF sui redditi da locazione nel 2026?
Nel regime ordinario, il canone di locazione viene dichiarato parzialmente: 95% del canone annuo per contratti a canone libero, 66,5% per concordato. Questo importo si somma agli altri redditi imponibili (al netto degli oneri deducibili) e si applica il barème IRPEF 2026: 23% fino a 28.000 €, 35% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €. A questo si aggiungono l'addizionale regionale (in media 1,23%), l'addizionale comunale (in media 0,8%) e l'imposta di registro del 2% annuo sul canone.