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A
Affitti Brevi — Cedolare 26%
Locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni, anche tramite piattaforme digitali (Airbnb, Booking). Regime fiscale: cedolare secca al 21% per il primo immobile, al 26% dal secondo immobile in poi — introdotto dalla Legge di Bilancio 2024. Le piattaforme applicano una ritenuta del 21% a titolo di acconto.
1° immobile: cedolare 21% sul canone percepito
2° immobile e successivi: cedolare 26%
Ritenuta piattaforme: 21% (saldo in dichiarazione)
2° immobile e successivi: cedolare 26%
Ritenuta piattaforme: 21% (saldo in dichiarazione)
Attenzione: per gli affitti brevi non è previsto il regime IRPEF ordinario come alternativa alla cedolare — la cedolare è l'unico regime applicabile per le locazioni brevi di persone fisiche non in regime d'impresa.
→ Calcolatore Cedolare vs IRPEF
C
Canone Concordato (3+2)
Contratto di locazione con canone determinato secondo accordi territoriali tra associazioni di categoria. Durata 3+2 anni. Vantaggio fiscale: cedolare secca al 10% (invece del 21%) e riduzione dell'IMU per il proprietario. Il canone è inferiore al mercato libero ma l'agevolazione fiscale compensa spesso la differenza.
Cedolare concordato = Canone annuo × 10%
Riduzione IMU: aliquota ridotta definita dal Comune (tipicamente 0,25–0,5%)
Risparmio vs canone libero 21% = Canone × 11%
Riduzione IMU: aliquota ridotta definita dal Comune (tipicamente 0,25–0,5%)
Risparmio vs canone libero 21% = Canone × 11%
Convenienza: se il canone concordato è almeno il 90% del canone libero, la cedolare al 10% è quasi sempre più vantaggiosa del canone libero al 21%.
→ Calcolatore Cedolare vs IRPEF
Cedolare Secca
CSImposta sostitutiva che sostituisce IRPEF (e addizionali), imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione. Riservata a persone fisiche che locano immobili abitativi non in regime d'impresa. Aliquote: 21% canone libero, 10% canone concordato, 21%/26% affitti brevi.
Cedolare secca canone libero = Canone annuo × 21%
Cedolare secca canone concordato = Canone annuo × 10%
Non sostituisce IMU (resta dovuta dal proprietario)
Cedolare secca canone concordato = Canone annuo × 10%
Non sostituisce IMU (resta dovuta dal proprietario)
Vantaggio aggiuntivo: con cedolare secca non si può aumentare il canone per adeguamento ISTAT durante il contratto — ma per i locatori è quasi sempre conveniente grazie all'eliminazione dell'imposta di registro (2%) e delle addizionali.
→ Calcolatore Cedolare vs IRPEF
I
IMU — Imposta Municipale Unica
IMUImposta patrimoniale comunale sugli immobili, dovuta dal proprietario. Non si paga sull'abitazione principale (salvo abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9). Si paga su seconde case, immobili locati, terreni e aree fabbricabili. La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per coefficienti per categoria.
Base IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore (160 per cat. A)
IMU dovuta = Base × Aliquota comunale (0,4–1,06% per seconde case)
Acconto (giugno) = 50% IMU anno precedente · Saldo (dicembre) = differenza
IMU dovuta = Base × Aliquota comunale (0,4–1,06% per seconde case)
Acconto (giugno) = 50% IMU anno precedente · Saldo (dicembre) = differenza
Esenzione abitazione principale: non si paga IMU sulla prima casa, tranne se classificata A/1, A/8 o A/9 (ville di lusso).
IRPEF — Scaglioni 2026
IRPEFImposta sul Reddito delle Persone Fisiche, progressiva per scaglioni. Per i redditi da locazione senza cedolare secca, si aggiunge il canone al reddito complessivo e si applica l'aliquota marginale — più le addizionali regionali e comunali. La deduzione forfettaria del 5% sul canone è l'unica riduzione disponibile.
Scaglioni 2026: 23% fino a 28.000 € · 35% da 28.001 a 50.000 € · 43% oltre 50.000 €
Reddito locazione imponibile = Canone annuo × 95% (deduzione 5%)
+ Addizionale regionale (media 1,23%) + Addizionale comunale (media 0,8%)
Reddito locazione imponibile = Canone annuo × 95% (deduzione 5%)
+ Addizionale regionale (media 1,23%) + Addizionale comunale (media 0,8%)
Confronto: reddito da locazione tassato al 35% IRPEF + 2% addizionali = 37% effettivo. Cedolare secca: 21%. Risparmio netto: 16 punti percentuali.
→ Calcolatore IRPEF vs Cedolare
M
Mutuo Ipotecario
Prestito bancario garantito da ipoteca sull'immobile, utilizzato per finanziare l'acquisto. Le banche finanziano tipicamente fino all'80% del valore di perizia per prima casa (60% per seconda casa). In Italia prevale il piano di ammortamento alla francese (rata costante). Detraibilità interessi passivi: 19% su max 4.000 €/anno per prima casa.
Rata = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
P = capitale · r = tasso mensile · n = numero rate
Detrazione interessi 1ª casa = Interessi pagati × 19% (max 4.000 € base)
P = capitale · r = tasso mensile · n = numero rate
Detrazione interessi 1ª casa = Interessi pagati × 19% (max 4.000 € base)
LTV massimo: 80% prima casa. Necessario almeno 20% di anticipo più le spese di acquisto (imposte, notaio, agenzia: circa 3–10% del prezzo).
P
Plusvalenza Immobiliare
Guadagno realizzato vendendo un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Tassata come reddito diverso IRPEF o con imposta sostitutiva del 26% (opzione esercitata dal notaio). Esenzione: immobile posseduto da più di 5 anni o adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Plusvalenza = Prezzo vendita − Prezzo acquisto − Spese inerenti
Imposta sostitutiva (opzione) = Plusvalenza × 26%
Esenzione: detenzione > 5 anni oppure abitazione principale
Imposta sostitutiva (opzione) = Plusvalenza × 26%
Esenzione: detenzione > 5 anni oppure abitazione principale
Attenzione: la regola dei 5 anni non vale se l'immobile è stato acquistato per successione. Per gli immobili ristrutturati con Superbonus, dal 2024 si applica la plusvalenza anche dopo 5 anni per 10 anni.
R
Rendita Catastale e Valore Catastale
La rendita catastale è il reddito teorico annuo attribuito all'immobile dal Catasto — base di calcolo per IMU, TARI e imposte di registro agevolate. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata per un coefficiente: 120 per prima casa (imposta di registro 2%), 60 per altre abitazioni (imposta di registro 9%).
Valore catastale (prima casa) = Rendita catastale × 1,05 × 120
Valore catastale (altri usi) = Rendita catastale × 1,05 × 60
Base IMU = Rendita catastale × 1,05 × 160 (categoria A)
Valore catastale (altri usi) = Rendita catastale × 1,05 × 60
Base IMU = Rendita catastale × 1,05 × 160 (categoria A)
Imposta di registro: 2% del valore catastale per prima casa (min. 1.000 €) · 9% per seconda casa. Molto più bassa del prezzo di mercato — grande vantaggio fiscale dell'acquisto da privato.
T
Tasso Variabile (Euribor) vs Fisso (IRS)
I mutui a tasso variabile in Italia sono indicizzati all'Euribor (solitamente a 3 mesi) più uno spread bancario. I mutui a tasso fisso si basano sull'IRS (Interest Rate Swap) di pari durata. Con la BCE che ha abbassato i tassi nel 2024–2025, l'Euribor è sceso notevolmente — rendendo il variabile di nuovo competitivo.
Tasso variabile = Euribor 3m + Spread banca (tipicamente 0,7–1,5%)
Tasso fisso = IRS (durata mutuo) + Spread banca
TAEG = Costo totale annuo includendo tutti gli oneri
Tasso fisso = IRS (durata mutuo) + Spread banca
TAEG = Costo totale annuo includendo tutti gli oneri
Maggio 2026: Euribor 3m ≈ 2,0%. Mutuo variabile con spread 0,9% → tasso ≈ 2,9%. Tasso fisso 20 anni: circa 2,8–3,2%.