Das Schweizer Hypothekensystem
In der Schweiz ist es üblich, Hypotheken dauerhaft hoch zu halten — das ist kein Versehen, sondern Strategie. Das Schweizer Steuerrecht besteuert Eigenheimbesitzer auf den sogenannten Eigenmietwert: einen fiktiven Mietertrag, den das Haus «erzielt», auch wenn man selbst darin wohnt. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig. Wer die Hypothek abbezahlt, verliert den Zinsabzug, zahlt aber weiterhin Eigenmietwert — ein Nachteil.
Daraus entstehen zwei Amortisationsmethoden: direkt (Schuld wird effektiv reduziert) und indirekt (Schuld bleibt, Kapital wird in Säule 3a angespart und am Ende verrechnet).
Direkte vs Indirekte Amortisation — der Vergleich
| Merkmal | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Hypothek sinkt | Ja — jährlich | Nein — bleibt konstant |
| Zinsabzug | Sinkt jährlich | Bleibt konstant |
| Säule-3a-Einzahlung | Nein | Ja — steuerlich abzugsfähig |
| Steuerbelastung im Zeitverlauf | Steigt | Bleibt tiefer |
| Kapitalwachstum | Keines | 3a-Guthaben wächst (Zins/Fonds) |
| Flexibilität | Mittel | Hoch (3a jederzeit für WEF nutzbar) |
| Risiko | Tiefer | Zinsrisiko bleibt bestehen |
Die 2. Hypothek — Pflichtamortisation
Schweizer Banken verlangen bei Neufinanzierungen eine Mindestamortisation der 2. Hypothek (Belehnungsanteil zwischen 65 % und 80 % des Verkehrswerts) auf 65 % innerhalb von 15 Jahren. Die 1. Hypothek (bis 65 % Belehnungswert) muss nicht amortisiert werden.
Steuervergleich — direkt vs indirekt
Der Steuervorteil der indirekten Methode ergibt sich aus zwei Quellen: dem gleichbleibend hohen Zinsabzug und der jährlichen Säule-3a-Einzahlung (2026: max. CHF 7.258 für Angestellte). Beide reduzieren das steuerbare Einkommen.
Säule 3a — das Herzstück der indirekten Amortisation
Die Säule 3a (gebundene Vorsorge) erlaubt es Angestellten, jährlich bis zu CHF 7.258 steuerlich abzugsfähig einzuzahlen (2026). Das Kapital wächst steuerfrei bis zur Auszahlung — bei Pensionierung, beim Kauf von Wohneigentum (WEF-Vorbezug) oder bei Auswanderung. Bei Auszahlung fällt eine reduzierte Kapitalauszahlungssteuer an, die deutlich tiefer ist als der reguläre Einkommenssteuersatz.
Wer die Säule 3a in Wertschriftenfonds anlegt statt auf das klassische Sparkonto, kann langfristig deutlich höhere Renditen erzielen — historisch 4–6 % p.a. für ausgewogene Vorsorgefonds. Das angesparte Kapital wächst damit schneller als die verbleibende Hypothekschuld.
Die geplante Reform 2028 — Abschaffung des Eigenmietwerts
Der Nationalrat hat mehrfach für die Abschaffung des Eigenmietwerts gestimmt. Ein konkretes Reformmodell wird derzeit im Parlament diskutiert. Die wichtigsten geplanten Änderungen:
Wegfällt (geplant)
- Eigenmietwert als steuerbares Einkommen
- Abzug der Hypothekarzinsen (Erstwohnsitz)
- Abzug gewöhnlicher Unterhaltskosten
- Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt
Bleibt / kommt neu
- Abzug für werterhaltende Investitionen (übergangsweise)
- Schuldzinsenabzug für Zweitwohnungen bleibt
- Säule-3a-Abzug bleibt unverändert
- WEF-Vorbezug bleibt möglich
Falls die Reform wie geplant in Kraft tritt, verliert die indirekte Amortisation ihren grössten Vorteil — den Zinsabzug. Der Säule-3a-Abzug bleibt jedoch erhalten, was die indirekte Methode weiterhin attraktiv macht. Für laufende Hypotheken empfiehlt es sich, die Strategie nach Verabschiedung des Gesetzes mit einem Steuerberater zu überprüfen.
Unter dem heutigen Steuerrecht ist die indirekte Amortisation für die meisten Schweizer Hausbesitzer die steuerlich überlegene Methode — kombinierter Zinsabzug und Säule-3a-Abzug sparen über 15 Jahre typischerweise CHF 40.000–60.000 Steuern. Die Reform 2028 könnte das Gleichgewicht verschieben — aber der Säule-3a-Vorteil bleibt in jedem Szenario bestehen. Wer heute eine neue Hypothek aufnimmt, sollte die indirekte Methode wählen und die Gesetzgebung beobachten.