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Direkte vs. Indirekte Amortisation

Vergleichen Sie die Steuerersparnis beider Methoden, berechnen Sie den Säule-3a-Vorteil und antizipieren Sie die Auswirkung der Eigenmietwert-Abschaffung 2028.

Säule 3a CHF 7'258 Steuerersparnis Kapital aufgebaut Vor/Nach 2028 ⚠ Reform 2028
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Parameter

Liegenschaft und Hypothek
Liegenschaftswert
CHF
Hypothekarbetrag1. + 2. Hypothek
CHF
HypothekarzinssatzFesthypothek 2026 ~1.5–2.5%
%
Analysedauer
ans
Steuern
Grenzsteuersatz (GSS)Kanton + Gemeinde + Bund
%
Säule 3a — Indirekte Amortisation
Jährl. Säule-3a-BeitragMax. 2026: CHF 7'258
CHF
Rendite Säule 3a3a-Fonds ~1–2.5%
%
Direkte Amortisation
Jährliche Direktzahlunggleicher Betrag für Vergleich
CHF
Szenario nach 2028 — Abschaffung Eigenmietwert
Eigenmietwert (jährlich)ca. 3.5% des Liegenschaftswerts
CHF
↓ Methodik ↓
Wie dieser Rechner funktioniert — Formeln & Quellen
Direkte Amortisation
Hypothekarschuld Jahr N = Anfangshypothek − (Jahrestranche × N)
Abziehbare Schuldzinsen = Hypothekarschuld × Hypothekarzins
Steuerersparnis direkt = Schuldzinsen × Grenzsteuersatz
Bei der direkten Amortisation sinkt die Hypothek jährlich — ebenso die Schuldzinsen und damit die Steuerabzüge. Vorteil: Schuldenabbau und weniger Zinsaufwand. Nachteil: Die jährliche Steuerersparnis nimmt stetig ab.
Indirekte Amortisation (Säule 3a)
Max. Einzahlung 3a 2026 = CHF 7.258 (Angestellte mit PK)
3a-Kapital = Σ Einzahlungen × (1 + Rendite)ⁿ
Steuerersparnis indirekt = (Schuldzinsen + 3a-Einzahlung − EMW) × Grenzsteuersatz
Die Hypothek bleibt konstant — Schuldzinsen und 3a-Einzahlungen sind beide dauerhaft abzugsfähig. Das 3a-Kapital wächst steuerbegünstigt und wird am Ende zur Hypothekentilgung genutzt.
Steuerliche Gesamtrechnung
Steuerbares Einkommen indirekt = Bruttoeinkommen + Eigenmietwert − Schuldzinsen − 3a
Steuerbares Einkommen direkt = Bruttoeinkommen + Eigenmietwert − Schuldzinsen (sinkend)
Steuerersparnis = Differenz × Grenzsteuersatz
Der Eigenmietwert wird in der aktuellen Berechnung (vor 2028) als Einkommen aufgerechnet. Als Gegenleistung sind Schuldzinsen und 3a-Einzahlungen abzugsfähig — das schafft den steuerlichen Vorteil der indirekten Amortisation.
Reform 2028 — Abschaffung Eigenmietwert
Post-2028: Eigenmietwert = 0 (nicht mehr besteuert)
Post-2028: Schuldzinsen = nicht mehr abzugsfähig
Post-2028: Säule 3a = weiterhin abzugsfähig (einziger Hebel)
Die Volksabstimmung vom 28.09.2025 (57,7% Ja) schafft den Eigenmietwert per 2028 ab. Der Schuldzinsenabzug fällt weg — nur die Säule-3a-Einzahlungen bleiben steuerlich abzugsfähig. Die indirekte Amortisation gewinnt dadurch relativ an Bedeutung.
Kumulierter Vorteil Indirekt
Jahresvorteil = Steuerersparnis indirekt − Steuerersparnis direkt
Kumulierter Vorteil = Σ Jahresvorteile über Amortisationsdauer
3a-Nettobezug = 3a-Kapital − Bezugssteuer (ca. 7–10%, kantonal)
Der kumulierte Vorteil umfasst den Differenzbetrag der jährlichen Steuerersparnisse plus die Rendite des 3a-Kapitals. Die Bezugssteuer beim 3a-Bezug (separat besteuert, reduzierter Satz) wird für den Nettogewinn abgezogen.
Quellen: DBG Art. 33 (Schuldzinsenabzug und Säule 3a) · StHG · Volksabstimmung 28.09.2025 (Abschaffung Eigenmietwert) · Säule-3a-Limite 2026: CHF 7.258 · BSV
Letzte Überprüfung: Mai 2026

Vergleichsanalyse

Vorteil Indirekt über die Laufzeit
—
—
—
Indirekt (Säule 3a)
Jährl. Zinsen—
3a-Abzug—
Steuerersparnis/Jahr—
Direct
Ø Zinsen/Jahr—
3a-Abzugkeiner
Steuerersparnis/Jahr—
Aufgebautes Kapital — Säule 3a
Säule-3a-Kapital (Endwert)—
Direkt zurückgezahltes Kapital—
Differenz zugunsten Säule 3a—
⚠ Reform 2028 — Suppression Valeur Locative
—
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Mit vollständigem Leitfaden zu beiden Methoden, Säule 3a und Reform-2028-Analyse.

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Die zwei Methoden

Warum indirekt fast immer gewinnt

Die indirekte Amortisation via Säule 3a kombiniert zwei Steuervorteile gleichzeitig. Deshalb empfehlen Schweizer Bankberater sie systematisch.

DIREKT
Schrittweise Rückzahlung

Die Hypothek sinkt schrittweise. Die abzugsfähigen Zinsen sinken progressiv, was den Steuervorteil mit der Zeit reduziert. Nach 2028 sind die Zinsen nicht mehr abzugsfähig — die direkte Amortisation bietet dann keinen Steuervorteil mehr.

INDIREKT
Konstante Hypothek + Säule 3a

Die Hypothek bleibt konstant — die abzugsfähigen Zinsen bleiben maximal über die gesamte Laufzeit. Der Säule-3a-Beitrag ist vollständig abzugsfähig. Nach 2028 bleibt die Säule 3a der einzige Steuerabzug.

SÄULE 3A
CHF 7'258 abzugsfähig 2026

Der Maximalbeitrag beträgt CHF 7'258/Jahr für Angestellte mit Pensionskasse. Bei einem GSS von 30% ergibt das CHF 2'177/Jahr Steuerersparnis — unabhängig von der Reform 2028. Das aufgebaute Kapital dient zur Rückzahlung der Hypothek.

REFORM 2028
Abschaffung des Eigenmietwerts

Am 28. September 2025 stimmten 57,7% der Schweizer für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Ab 2028: keine Eigenmietwertbesteuerung mehr, aber Hypothekarzinsen sind nicht mehr abzugsfähig. Nur die Säule 3a bleibt abzugsfähig.

HYPOTHEK
Die Pflicht zur Amortisation

In der Schweiz muss der 2. Hypothekarteil (zwischen 65% und 80% des Liegenschaftswerts) innerhalb von 15 Jahren oder vor der Pensionierung amortisiert werden. Diese gesetzliche Pflicht gilt unabhängig von der gewählten Methode.

STRATEGIE
Jetzt beginnen

Säule-3a-Einzahlungen jetzt maximieren — von beiden Vorteilen vor 2028 profitieren (Zinsen + 3a abzugsfähig) und gleichzeitig Kapital aufbauen, das nach der Reform weiterhin wirksam bleibt. Jedes verpasste Jahr ist ein verlorener Beitrag.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Bei der direkten Amortisation wird das Hypothekarkapital regelmässig direkt an die Bank zurückgezahlt. Die Hypothek sinkt schrittweise, ebenso die abzugsfähigen Zinsen. Bei der indirekten Amortisation wird dasselbe Kapital in ein Säule-3a-Konto einbezahlt. Die Hypothek bleibt konstant, das 3a-Kapital verzinst sich, und der Beitrag ist vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Am Ende dient das Kapital zur Rückzahlung der Hypothek.
Wie hoch ist der maximale Säule-3a-Beitrag 2026?
2026 beträgt der maximale abzugsfähige Säule-3a-Beitrag CHF 7'258 für Angestellte mit Pensionskasse (BVG/2. Säule). Für Selbständige ohne 2. Säule gilt ein Maximum von CHF 36'288 (20% des Nettoerwerbseinkommens). Die Beträge werden periodisch angepasst. Der Abzug gilt für die direkte Bundessteuer und die grosse Mehrheit der Kantone.
Was ändert sich mit der Reform 2028 zur Abschaffung des Eigenmietwerts?
Am 28. September 2025 stimmten 57,7% der Schweizer für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Umsetzung für 2028 geplant. Heute müssen Eigentümer einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern, können aber Zinsen und Unterhaltskosten abziehen. Ab 2028: kein steuerbarer Eigenmietwert mehr, aber auch keine Zinsabzüge mehr. Nur die Säule 3a bleibt abzugsfähig.
Wann kann ich die Säule 3a beziehen?
Die Säule 3a ist bis zur Pensionierung gesperrt, mit gesetzlichen Ausnahmen: 5 Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter, Kauf oder Bau des selbstbewohnten Eigenheims, Rückzahlung der Hypothek, definitiver Wegzug aus der Schweiz, Invalidität oder Tod. Die Hypothekenrückzahlung ist ein gültiger Bezugsgrund. Beim Bezug wird das Kapital separat zu einem reduzierten Satz besteuert (ca. 5–8% je nach Kanton).
Warum variiert der Grenzsteuersatz so stark zwischen den Kantonen?
In der Schweiz ist die Besteuerung dreiteilig: direkte Bundessteuer (progressiv bis 11,5%), Kantonssteuer und Gemeindesteuer. Zug und Nidwalden haben die tiefsten Sätze (GSS ~20–22%), Genf, Waadt und Bern höhere Sätze (GSS ~35–45%). Der Rechner verwendet den kombinierten GSS — prüfen Sie Ihren Satz beim kantonalen Steueramt.
Muss ich die 2. Hypothek zwingend amortisieren?
Ja, gesetzlich. Schweizer Banken verlangen die Amortisation des 2. Hypothekarteils (65–80% des Liegenschaftswerts) innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Diese Pflicht gilt unabhängig von der gewählten Methode. Der 1. Hypothekarteil (bis 65%) unterliegt keiner Amortisationspflicht — es kann aber steuerlich sinnvoll sein, eine hohe Hypothek zu halten (vor allem vor 2028).