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Direkte vs. Indirekte Amortisation

Vergleichen Sie die Steuerersparnis beider Methoden, berechnen Sie den Säule-3a-Vorteil und antizipieren Sie die Auswirkung der Eigenmietwert-Abschaffung 2028. Französische Version

Säule 3a CHF 7'258 Steuerersparnis Kapital aufgebaut Vor/Nach 2028 ⚠ Reform 2028

Parameter

Liegenschaft und Hypothek

Liegenschaftswert

CHF

Hypothekarbetrag1. + 2. Hypothek

CHF

HypothekarzinssatzFesthypothek 2026 ~1.5–2.5%

Analysedauer

ans

Steuern

Grenzsteuersatz (GSS)Kanton + Gemeinde + Bund

Säule 3a — Indirekte Amortisation

Jährl. Säule-3a-BeitragMax. 2026: CHF 7'258

CHF

Rendite Säule 3a3a-Fonds ~1–2.5%

Direkte Amortisation

Jährliche Direktzahlunggleicher Betrag für Vergleich

CHF

Szenario nach 2028 — Abschaffung Eigenmietwert

Eigenmietwert (jährlich)ca. 3.5% des Liegenschaftswerts

CHF

↓ Methodik ↓

Wie funktioniert dieser Rechner — Formeln & Quellen

Direkte Amortisation

Zurückgezahltes Kapital = Jährliche Direktzahlung (an die Bank)
Hypothekarrestbetrag = Anfangshypothek − Kumulierte Rückzahlungen
Abziehbare Zinsen = Hypothekarrestbetrag × Hypothekarzinssatz

Die direkte Amortisation reduziert die Hypothek jährlich. Die Zinsen sinken progressiv. Vorteil: Schuldenabbau. Nachteil: Die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen nimmt jedes Jahr ab und erhöht die Reststeuer.

Indirekte Amortisation (Säule 3a)

3a-Beitrag = min(Jahresbetrag, Max. 2026: CHF 7'258)
3a-Kapital Jahresende = 3a-Kapital × (1 + Rendite%) + Beitrag
Konstante Hypothek → abziehbare Zinsen konstant über die gesamte Laufzeit

Die Hypothek bleibt konstant — das in Säule 3a eingezahlte Kapital verzinst sich und wird am Ende zur Rückzahlung des Darlehens verwendet. Der Jahresbeitrag ist vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig und erzeugt sofortige Steuerersparnis.

Steuerersparnis

Steuerersparnis direkt = Abziehbare Zinsen × Grenzsteuersatz
Steuerersparnis indirekt = (Zinsen + 3a-Beitrag − Eigenmietwert) × GSS
Eigenmietwert ≈ Liegenschaftswert × 3,5% (kantonal verschieden)

In der Schweiz sind Hypothekarzinsen und der Säule-3a-Beitrag vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Der Eigenmietwert wird als fiktives Einkommen besteuert — Gegenleistung für die Abzugsfähigkeit. Dieses System wird ab 2028 abgeschafft.

Reform 2028 — Abschaffung Eigenmietwert

Ab 2028: Eigenmietwert = 0 (nicht mehr besteuert)
Ab 2028: Hypothekarzinsen = nicht mehr abzugsfähig
Ab 2028: Säule 3a = weiterhin abzugsfähig (einziger verbleibender Vorteil)

Am 28. September 2025 stimmten 57,7% der Schweizer für die Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2028. Folge: Der Steuervorteil der indirekten Amortisation (Säule 3a) wird noch bedeutsamer — es ist der einzige verbleibende hypothekenbezogene Steuerabzug.

Kumulierter Vorteil Indirekt

Jährlicher Vorteil = Steuerersparnis indirekt − Steuerersparnis direkt
Kumulierter Vorteil = Σ (Jährlicher Vorteil) über die Analysedauer
Netto-3a-Kapital = 3a-Kapital − Rückzugssteuer (ca. 7–10% je nach Kanton)

Der kumulierte Vorteil umfasst das jährliche Differenzial der Steuerersparnis plus die Rendite des Säule-3a-Kapitals. Die Rückzugssteuer auf den 3a-Bezug (separat vom Einkommen erhoben, reduzierter Satz) wird abgezogen, um den realen Nettovorteil zu ermitteln.

Quellen: DBG Art. 33 (Hypothekar- und 3a-Abzüge) · StHG · Volksabstimmung 28.09.2025 (Abschaffung Eigenmietwert) · Säule-3a-Maximum 2026: CHF 7'258 · BSV

Letzte Aktualisierung: Mai 2026

Vergleichsanalyse

Vorteil Indirekt über die Laufzeit

—

Indirekt (Säule 3a)

Jährl. Zinsen—

3a-Abzug—

Steuerersparnis/Jahr—

Direct

Ø Zinsen/Jahr—

3a-Abzugkeiner

Steuerersparnis/Jahr—

Aufgebautes Kapital — Säule 3a

Säule-3a-Kapital (Endwert)—

Direkt zurückgezahltes Kapital—

Differenz zugunsten Säule 3a—

⚠ Reform 2028 — Suppression Valeur Locative

—

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Mit vollständigem Leitfaden zu beiden Methoden, Säule 3a und Reform-2028-Analyse.

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Die zwei Methoden

Warum indirekt fast immer gewinnt

Die indirekte Amortisation via Säule 3a kombiniert zwei Steuervorteile gleichzeitig. Deshalb empfehlen Schweizer Bankberater sie systematisch. Amortisation erklärt

DIREKT

Schrittweise Rückzahlung

Die Hypothek sinkt jedes Jahr. Die abzugsfähigen Zinsen nehmen progressiv ab und reduzieren den Steuervorteil mit der Zeit. Ab 2028 sind Zinsen nicht mehr abzugsfähig — die direkte Amortisation bietet dann keinen Steuervorteil mehr.

INDIREKT

Konstante Hypothek + Säule 3a

Die Hypothek bleibt konstant — die abzugsfähigen Zinsen bleiben maximal über die gesamte Laufzeit. Der Säule-3a-Beitrag ist vollständig abzugsfähig. Nach 2028 bleibt die Säule 3a der einzige Steuerabzug. Amortisation erklärt

SÄULE 3A

CHF 7'258 abzugsfähig 2026

Der Maximalbeitrag beträgt CHF 7'258/Jahr für Angestellte mit Pensionskasse. Bei einem GSS von 30% ergibt das CHF 2'177/Jahr Steuerersparnis — unabhängig von der Reform 2028. Das aufgebaute Kapital dient zur Rückzahlung der Hypothek.

REFORM 2028

Abschaffung des Eigenmietwerts

Am 28. September 2025 stimmten 57,7% der Schweizer für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Ab 2028: keine Eigenmietwertbesteuerung mehr, aber Hypothekarzinsen sind nicht mehr abzugsfähig. Nur die Säule 3a bleibt abzugsfähig. Amortisation erklärt

2. HYPOTHEK

Die Pflicht zur Amortisation

In der Schweiz muss der 2. Hypothekarteil (zwischen 65% und 80% des Liegenschaftswerts) innerhalb von 15 Jahren oder vor der Pensionierung amortisiert werden. Diese gesetzliche Pflicht gilt unabhängig von der gewählten Methode.

STRATEGIE

Jetzt beginnen

Säule-3a-Einzahlungen jetzt maximieren — von beiden Vorteilen vor 2028 profitieren (Zinsen + 3a abzugsfähig) und gleichzeitig Kapital aufbauen, das nach der Reform weiterhin wirksam bleibt. Jedes verpasste Jahr ist ein verlorener Beitrag.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?

Bei der direkten Amortisation wird das Hypothekarkapital regelmässig direkt an die Bank zurückgezahlt. Die Hypothek sinkt schrittweise, ebenso die abzugsfähigen Zinsen. Bei der indirekten Amortisation wird dasselbe Kapital in ein Säule-3a-Konto einbezahlt. Die Hypothek bleibt konstant, das 3a-Kapital verzinst sich, und der Beitrag ist vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Am Ende dient das Kapital zur Rückzahlung der Hypothek. Amortisation erklärt

Wie hoch ist der maximale Säule-3a-Beitrag 2026?

2026 beträgt der maximale abzugsfähige Säule-3a-Beitrag CHF 7'258 für Angestellte mit Pensionskasse (BVG/2. Säule). Für Selbständige ohne 2. Säule gilt ein Maximum von CHF 36'288 (20% des Nettoerwerbseinkommens). Die Beträge werden periodisch angepasst. Der Abzug gilt für die direkte Bundessteuer und die grosse Mehrheit der Kantone. Amortisation erklärt

Was ändert sich mit der Reform 2028 zur Abschaffung des Eigenmietwerts?

Am 28. September 2025 stimmten 57,7% der Schweizer für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Umsetzung für 2028 geplant. Heute müssen Eigentümer einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern, können aber Zinsen und Unterhaltskosten abziehen. Ab 2028: kein steuerbarer Eigenmietwert mehr, aber auch keine Zinsabzüge mehr. Nur die Säule 3a bleibt abzugsfähig. Amortisation erklärt

Wann kann ich die Säule 3a beziehen?

Die Säule 3a ist bis zur Pensionierung gesperrt, mit gesetzlichen Ausnahmen: 5 Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter, Kauf oder Bau des selbstbewohnten Eigenheims, Rückzahlung der Hypothek, definitiver Wegzug aus der Schweiz, Invalidität oder Tod. Die Hypothekenrückzahlung ist ein gültiger Bezugsgrund. Beim Bezug wird das Kapital separat zu einem reduzierten Satz besteuert (ca. 5–8% je nach Kanton). Amortisation erklärt

Warum variiert der Grenzsteuersatz so stark zwischen den Kantonen?

In der Schweiz ist die Besteuerung dreiteilig: direkte Bundessteuer (progressiv bis 11,5%), Kantonssteuer und Gemeindesteuer. Zug und Nidwalden haben die tiefsten Sätze (GSS ~20–22%), Genf, Waadt und Bern höhere Sätze (GSS ~35–45%). Der Rechner verwendet den kombinierten GSS — prüfen Sie Ihren Satz beim kantonalen Steueramt.

Muss ich die 2. Hypothek zwingend amortisieren?

Ja, gesetzlich. Schweizer Banken verlangen die Amortisation des 2. Hypothekarteils (65–80% des Liegenschaftswerts) innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Diese Pflicht gilt unabhängig von der gewählten Methode. Der 1. Hypothekarteil (bis 65%) unterliegt keiner Amortisationspflicht — es kann aber steuerlich sinnvoll sein, eine hohe Hypothek zu halten (vor allem vor 2028).