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A
Amortissement Direct
Remboursement régulier du capital hypothécaire directement à la banque. L'hypothèque diminue chaque année, tout comme les intérêts déductibles. En Suisse, les banques exigent généralement que le rapport hypothèque/valeur du bien descende à 65% dans les 15 ans (règle de la 1ère et 2ème hypothèque).
Hypothèque résiduelle année N = Hypothèque initiale − (Tranche annuelle × N)
Intérêts déductibles = Hypothèque résiduelle × Taux
Avantage : réduction de dette · Inconvénient : déductions fiscales décroissantes
→ Comparateur Direct vs Indirect
Intérêts déductibles = Hypothèque résiduelle × Taux
Avantage : réduction de dette · Inconvénient : déductions fiscales décroissantes
Amortissement Indirect (Pilier 3a)
Au lieu de rembourser l'hypothèque directement, le montant est versé dans un compte ou une police Pilier 3a. L'hypothèque reste constante — les intérêts (et la déductibilité) restent donc maximaux. Le capital 3a fructifie et sera utilisé pour rembourser l'hypothèque à terme ou à la retraite.
Cotisation 3a annuelle max 2026 = CHF 7.258 (salarié avec 2e pilier)
Capital 3a = Σ Cotisations × (1 + Rendement)ⁿ
Économie fiscale annuelle = Cotisation × Taux marginal d'imposition
Capital 3a = Σ Cotisations × (1 + Rendement)ⁿ
Économie fiscale annuelle = Cotisation × Taux marginal d'imposition
Avantage clé : double déductibilité — intérêts hypothécaires + cotisation Pilier 3a, pendant toute la durée. C'est le cœur de l'avantage indirect sur le direct.
→ Comparateur Direct vs Indirect
E
Eigenmietwert / Valeur Locative
VLRevenu fictif qu'un propriétaire est supposé percevoir s'il louait son bien à un tiers. En Suisse, ce revenu fictif est imposé comme un revenu réel — contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires. Généralement fixé à 60–70% du loyer du marché par l'administration cantonale.
Valeur locative imposable ≈ Valeur vénale × 3,0–4,5% (varie par canton)
Impôt VL = Valeur locative × Taux marginal d'imposition (fédéral + cantonal + communal)
Impôt VL = Valeur locative × Taux marginal d'imposition (fédéral + cantonal + communal)
Supprimé en 2028 : la votation du 28.09.2025 a approuvé la suppression de la valeur locative dès 2028. Les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles — seul le Pilier 3a le reste.
Exigences de Fonds Propres (LCI)
En Suisse, les banques exigent un minimum de 20% de fonds propres pour financer un bien immobilier, dont au moins 10% doivent provenir de sources « dures » (épargne, héritage, 3a) — pas du 2e pilier. Le Pilier 2 (LPP) peut financer les 10% restants mais génère un avancement de prestation de libre passage.
Fonds propres minimum = Valeur vénale × 20%
dont min. 10% fonds propres « durs » (sans LPP)
Hypothèque max = Valeur vénale × 80%
dont min. 10% fonds propres « durs » (sans LPP)
Hypothèque max = Valeur vénale × 80%
H
Hypothèque SARON vs Taux Fixe
SARONDepuis l'abandon du LIBOR en 2022, les hypothèques à taux variable suisses sont indexées sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight). L'hypothèque SARON suit les taux directeurs de la BNS — plus flexible mais exposée aux hausses. L'hypothèque à taux fixe offre une sécurité de planification pour 2–15 ans.
Taux SARON = SARON composé sur 3 mois + Marge bancaire (typiquement 0,8–1,2%)
Avantage taux fixe : prévisibilité · Avantage SARON : souplesse et taux bas en cycle baissier
Avantage taux fixe : prévisibilité · Avantage SARON : souplesse et taux bas en cycle baissier
2026 : BNS a abaissé son taux à 0,25%. Les hypothèques SARON sont à environ 1,2–1,8%, les taux fixes 5 ans à 1,5–2,0%.
L
LTV (Loan-to-Value) / Nantissement
LTVRatio entre le montant de l'hypothèque et la valeur vénale du bien. En Suisse : 1ère hypothèque jusqu'à 65% de la valeur vénale (amortissement non obligatoire) et 2ème hypothèque de 65% à 80% (doit être amortie en 15 ans ou avant la retraite). Au-delà de 80% : financement généralement refusé.
LTV = Montant hypothèque ÷ Valeur vénale × 100%
1ère hypothèque : LTV ≤ 65% · 2ème hypothèque : 65% < LTV ≤ 80%
1ère hypothèque : LTV ≤ 65% · 2ème hypothèque : 65% < LTV ≤ 80%
P
Pilier 3a (Prévoyance Individuelle Liée)
3aÉpargne retraite privée avec avantage fiscal en Suisse. Les cotisations sont entièrement déductibles du revenu imposable (fédéral et cantonal). Le capital est bloqué jusqu'à 5 ans avant l'âge ordinaire de retraite, sauf exceptions (achat résidence principale, remboursement hypothèque, départ de Suisse, invalidité).
Plafond déductible 2026 :
Salarié avec 2e pilier : CHF 7.258
Indépendant sans 2e pilier : CHF 36.288 (max 20% du revenu net)
Économie fiscale = Cotisation × (Taux fédéral + Cantonal + Communal)
Salarié avec 2e pilier : CHF 7.258
Indépendant sans 2e pilier : CHF 36.288 (max 20% du revenu net)
Économie fiscale = Cotisation × (Taux fédéral + Cantonal + Communal)
Utilisation immobilière : le 3a peut être retiré anticipativement pour financer l'achat ou le remboursement de la résidence principale. Impôt de retrait séparé (taux réduit, varie par canton).
→ Simulateur Pilier 3a
R
Réforme 2028 — Suppression Valeur Locative
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé à 57,7% la suppression de la valeur locative. Entrée en vigueur prévue en 2028. Conséquences : plus d'imposition du revenu locatif fictif, mais aussi plus de déductibilité des intérêts hypothécaires pour la résidence principale. Seul le Pilier 3a reste déductible.
Impact : les propriétaires avec une hypothèque importante perdent la déduction des intérêts. L'amortissement indirect via Pilier 3a devient le seul levier fiscal restant. Les propriétaires sans hypothèque bénéficient pleinement de la réforme.
→ Simulateur pré/post 2028
S
Soutenabilité (Tragbarkeit)
Critère d'octroi de l'hypothèque : les charges théoriques du bien ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut. Les banques utilisent un taux d'intérêt théorique de 5% (taux de stress) — non le taux actuel — pour garantir la soutenabilité même en cas de hausse des taux.
Charges théoriques = (Hypothèque × 5%) + Amortissement + Frais entretien (1% valeur)
Soutenabilité = Charges théoriques ÷ Revenu brut annuel ≤ 33%
Hypothèque max ≈ Revenu brut × 33% ÷ 5% × (2/3)
Soutenabilité = Charges théoriques ÷ Revenu brut annuel ≤ 33%
Hypothèque max ≈ Revenu brut × 33% ÷ 5% × (2/3)
Exemple : Revenu 150.000 CHF/an → charges max 49.500 CHF/an → hypothèque max environ 800.000 CHF (selon frais entretien).
T
Droits de Mutation & Frais d'Achat
Frais liés au transfert de propriété en Suisse. Varient fortement selon le canton : droits de mutation (0–3,3%), frais de notaire, émoluments du registre foncier. Certains cantons (Zurich, Zoug) n'appliquent pas de droits de mutation. En Suisse romande (Genève, Vaud, Valais), comptez 1,5–3,3% du prix de vente.
Exemples : Genève : 3,3% droits de mutation · Vaud : 2,2% · Valais : 1% · Fribourg : 1,5% · Zurich : 0% (remplacé par émoluments registre foncier ~0,1–0,3%).